Китайцы лидируют среди иностранных покупателей недвижимости в провинции Чонбури
В 2022 году граждане Китая приобрели 3 567 кондоминиумов в провинции Чонбури на общую сумму 10,2 млрд бат. Рост составил 49% по количеству сделок и 74% по стоимости по сравнению с 2021 годом, когда было зарегистрировано 2 398 переоформлений на 5,9 млрд бат. Эти данные опубликовал Центр информации о недвижимости Таиланда (REIC), который отслеживает все сделки с иностранными покупателями через систему Лэнд Офиса.
Восстановление после пандемийного провала
Провинция Чонбури, включающая курортную зону Паттайи, заняла второе место после Бангкока по количеству квартир, переоформленных на иностранцев. Минимум был зафиксирован в 2020 году - всего 2 061 единица на 5,3 млрд бат, когда границы Китая были закрыты из-за пандемии.
Пик активности китайских покупателей пришелся на 2018-2019 годы. В 2018 году они приобрели 2 099 кондоминиумов на 5,1 млрд бат, в 2019-м - 2 029 единиц на 5,3 млрд бат. Затем последовал обвал: в 2020 году китайцы оформили право собственности только на 737 квартир стоимостью 1,9 млрд бат.
В 2022 году китайские граждане зарегистрировали 1 207 кондоминиумов в Чонбури на сумму 3,5 млрд бат - против 998 единиц на 2,1 млрд бат годом ранее. Средняя цена покупки составила около 5 млн бат за квартиру, что соответствует сегменту комфорт-класса с видом на море или в шаговой доступности от пляжа.
Структура спроса: виллы с бассейном выходят в лидеры
Исполнительный директор девелоперской компании Habitat Group отметил изменение предпочтений покупателей. Если раньше китайцы ориентировались преимущественно на студии и однокомнатные квартиры для сдачи в аренду, то после открытия границ в начале 2023 года спрос сместился в сторону более дорогих объектов.
Наиболее востребованными стали трехкомнатные виллы с бассейном стоимостью от 10 млн бат. По данным REIC, уровень поглощения (absorption rate) индивидуальных домов в ценовом диапазоне 10-15 млн бат достиг 8,9% в четвертом квартале 2022 года - максимальный показатель среди всех сегментов.
Для объектов дороже 20 млн бат коэффициент составил 6,1%, для категории 15-20 млн бат - 4,8%. Агенты недвижимости, работающие с китайскими и российскими клиентами, вернулись на рынок после новогодних праздников 2023 года и зафиксировали устойчивый спрос на премиальное жилье.
Топ-10 национальностей покупателей в Чонбури
Помимо китайцев, в десятку крупнейших групп иностранных покупателей кондоминиумов в провинции Чонбури в 2022 году вошли:
| Место | Национальность | Количество сделок | Средняя цена, млн бат |
|---|---|---|---|
| 1 | Китай | 1 207 | 5,0 |
| 2 | Россия | 420 | 3,2 |
| 3 | США | 375 | 4,3 |
| 4 | Великобритания | 267 | 4,6 |
| 5 | Германия | 231 | 3,1 |
| 6 | Франция | 228 | 6,3 |
| 7 | Мьянма | 188 | 7,1 |
| 8 | Индия | 172 | 4,5 |
| 9 | Австралия | 160 | 5,2 |
| 10 | Тайвань | 134 | 6,7 |
Россияне заняли второе место с 420 сделками, но средняя цена их покупок оказалась ниже - 3,2 млн бат. Граждане Мьянмы впервые попали в первую десятку, причем средний чек их приобретений составил 7,1 млн бат - максимальный показатель среди всех национальностей.
Экономические и политические проблемы в Мьянме заставили состоятельных граждан искать жилье на более стабильных рынках. Количество квартир, купленных жителями Мьянмы в Таиланде, выросло более чем в шесть раз - с 30 единиц в 2021 году до 188 в 2022-м.
Связь с туристическим сектором
Рост рынка недвижимости в Чонбури напрямую коррелирует с восстановлением туристической отрасли. В 2022 году доходы от туризма в провинции составили 19,6 млрд бат против 300 млн бат в 2020 году. Для сравнения: в 2019 году этот показатель превышал 220 млрд бат, а в 2020-м обрушился до 34,5 млрд бат.
Аналогичная динамика наблюдается в Пхукете и Чиангмае, где иностранные покупатели также вернулись на рынок после снятия ограничений на въезд. Консультант CBRE Thailand Артитая Касемлаван отметила, что туристы из Китая сначала приезжают в страну на отдых, а затем принимают решение о покупке второго дома.
В первом полугодии 2022 года иностранцы приобрели 4 433 кондоминиума в Таиланде на общую сумму 22,3 млрд бат. Рост к аналогичному периоду 2021 года составил 9,1% (20,5 млрд бат). Китайцы контролировали 25,3% всех сделок - 2 072 единицы из 4 433.
География покупок: Бангкок остается лидером
По данным REIC, наибольшее количество квартир иностранцы покупают в Бангкоке, за которым следуют Чонбури (Паттайя), Самутпракан, Чиангмай, Пхукет, Прачуапкхирикхан (Хуахин), Районг, Трат и Пхетчабури.
В столице китайские покупатели традиционно выбирают проекты вдоль линий наземного метро BTS и подземки MRT - районы Сукхумвит, Силом, Сатхорн. В Паттайе предпочтение отдается кондоминиумам на первой береговой линии в районах Вонгамат, Пратамнак, Джомтьен.
В Хуахине в 2022 году выросло количество российских покупателей, приобретающих виллы стоимостью от 10 млн бат. Британцы, голландцы, французы и шведы составляют пятерку крупнейших групп иностранцев в этом курортном городе.
Правовые рамки для иностранцев
Иностранные граждане могут владеть кондоминиумами в Таиланде на правах полной собственности (freehold) при соблюдении квоты 49%. Оставшиеся 51% площадей в здании должны принадлежать тайским гражданам.
Для регистрации права собственности покупатель обязан предоставить в Лэнд Офис документ из банка, подтверждающий перевод средств из-за границы в иностранной валюте (Foreign Exchange Transaction Form). Деньги должны поступить именно от покупателя, а не от третьих лиц.
Популярные проекты в Бангкоке, Пхукете и Паттайе часто достигают лимита иностранной квоты еще на этапе строительства. В таких случаях покупателю предлагают оформить квартиру на тайскую компанию или физическое лицо с тайским гражданством, что создает дополнительные юридические риски.
Перспективы китайского спроса
Представители CBRE Thailand прогнозируют, что китайцы останутся крупнейшей группой иностранных покупателей недвижимости в Таиланде в ближайшие годы. Доля граждан КНР в общем объеме сделок снизилась с 60% в 2021 году до 48,9% в первые девять месяцев 2022-го, но абсолютные цифры продолжают расти.
В период с января по август 2022 года китайские покупатели потратили на тайские кондоминиумы 15 млрд бат - половину от всех иностранных инвестиций в этот сегмент. Эксперты связывают устойчивый интерес с нестабильностью на китайском рынке недвижимости, где крупные девелоперы столкнулись с долговым кризисом.
Тайские проекты воспринимаются как более надежный актив с возможностью получения дохода от аренды и роста стоимости в долгосрочной перспективе. Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду в Паттайе составляет 5-7% годовых, что превышает ставки по депозитам в китайских банках.
Что это значит для покупателя в Паттайе
Возвращение китайских инвесторов на рынок Чонбури напрямую влияет на доступность объектов для покупателей из других стран. Популярные проекты на первой линии в районах Вонгамат и Пратамнак быстро достигают 49-процентной иностранной квоты, после чего новые иностранные покупатели не могут оформить право собственности.
Рост спроса со стороны китайцев на виллы от 10 млн бат создает конкуренцию в премиальном сегменте. Девелоперы ориентируются на платежеспособных азиатских клиентов, что приводит к сокращению предложения бюджетных студий и однокомнатных квартир стоимостью 2-3 млн бат.
Покупателям из России стоит учитывать, что китайские инвесторы часто резервируют квартиры еще на этапе котлована, получая максимальные скидки от застройщика. К моменту сдачи объекта иностранная квота может быть полностью выбрана.
При выборе проекта необходимо запрашивать у агента актуальную информацию об остатке иностранной квоты. Если она исчерпана, единственный законный вариант - покупка квартиры у тайского владельца на вторичном рынке в рамках тех же 49%.
Альтернативный подход - рассмотреть районы, менее популярные у китайских покупателей: Наклуа, южный Джомтьен, Банг Саре. Там иностранная квота обычно заполнена на 20-30%, что дает больше возможностей для выбора и переговоров о цене.
Выводы
Статистика REIC за 2022 год подтверждает восстановление китайского спроса на недвижимость в Чонбури после двухлетнего провала. Рост на 49% по количеству сделок и 74% по стоимости демонстрирует, что покупатели из КНР вернулись на рынок с удвоенной активностью.
Смещение интереса от инвестиционных студий к виллам с бассейнами указывает на изменение профиля покупателя. Состоятельные китайцы приобретают недвижимость для личного использования и семейного отдыха, а не только для сдачи в аренду.
Для покупателей из других стран это означает усиление конкуренции за лучшие объекты и необходимость действовать быстрее на этапе предпродаж. Мониторинг иностранной квоты и работа с проверенными агентами становятся критически важными факторами успешной сделки.
