Новый формат продаж: недвижимость плюс визовое сопровождение
С октября 2025 года иммиграционное бюро Таиланда запустило механизм долгосрочного пребывания для покупателей недвижимости от 3 млн бат. Застройщики быстро превратили это в маркетинговый инструмент: теперь кондоминиумы продаются не просто как жильё, а как пакет с визовым сопровождением, приоритетным обслуживанием в аэропорту и помощью в иммиграционных офисах. Первым партнёром программы Thailand Longstay стала компания Sansiri, владеющая проектами RHEA by Sansiri на Пхукете, объектами в Чиангмае и Паттайе. К середине 2026 года схема работает, но требует понимания юридических нюансов и реальных затрат.
Приказы иммиграционного бюро №237/2568 и №238/2568 вступили в силу 1 октября 2025 года. Они формализуют то, о чём раньше можно было только догадываться: покупка кондоминиума от 3 млн бат даёт право подать заявление на годовое продление статуса Non-Immigrant B. Первые разрешения по новым правилам начали выдавать с марта по апрель 2026 года. Схема двухэтапная: сначала оформляется 90-дневное разрешение на пребывание, затем нужно успеть подать заявление на годовое продление - не позднее 70-го дня.
Три способа оформить недвижимость для визы
По обновлённым критериям оператора, опубликованным в июле 2026 года, подтверждены три способа оформить недвижимость так, чтобы она стала основанием для подачи на инвестиционную визу. Первый и самый понятный - покупка квартиры в полную собственность, фрихолд. Квартира оформляется на имя иностранного покупателя и регистрируется в Земельном департаменте. Объект должен стоить от 3 млн бат, стоимость нескольких объектов дешевле этой суммы не суммируется. Договор купли-продажи и синяя квитанция Земельного департамента должны быть оформлены 1 октября 2025 года или позднее. Строительство должно быть завершено, объект зарегистрирован. Продавец - тайское физическое лицо или тайское юридическое лицо с иностранным участием не более 49%.
Второй способ - приобретение в лизхолд, долгосрочную аренду. Третий - зарегистрированное право пользования недвижимостью Sap-Ing-Sith. Оба варианта прописаны в приказах, но практика приёма неоднородна. Лизхолд требует регистрации на срок от трёх лет с платежами от 3 млн бат. Sap-Ing-Sith работает по тем же правилам. Фрихолд остаётся основным рабочим маршрутом на середину 2026 года.
Как работает схема через аккредитованного оператора
Подать документы напрямую в иммиграцию нельзя. Сначала нужно пройти проверку через аккредитованного оператора долгосрочного пребывания, который подтверждает соответствие критериям и оформляет сертификат через Министерство туризма и спорта. Этот этап занимает от 7 до 10 рабочих дней. Только после получения сертификационного письма можно записываться на приём в иммиграционный офис.
Покупатель приобретает студию 28 м² в проекте Once Pattaya за 3.6 млн бат. Деньги переводятся из российского банка в долларах США, тайский банк конвертирует их в баты и выдаёт форму FET. Застройщик оформляет продажу на имя покупателя, продавец - тайская компания Honour Group. После регистрации в Лэнд Офисе покупатель получает Чанот и обращается к Thailand Longstay за сертификационным письмом. С письмом он подаёт заявление на визу в иммиграционный офис.
Проекты в Паттайе с пакетными предложениями
В Паттайе участвуют проекты в районах Центральной Паттайи, Джомтьена и Вонгамата. Цены начинаются от 1.8 млн бат за студии 28-30 м² в проектах типа Diamond Suites Resort или Laguna Beach Resort 3 Maldives. Квартиры с одной спальней площадью 34-35 м² стоят от 2.5 млн бат, двухкомнатные 51-60 м² - от 3.5 млн бат. Для участия в программе подходят только объекты стоимостью от 3 млн бат, поэтому покупателям студий придётся доплачивать за мебельный пакет или выбирать более дорогие варианты.
Once Pattaya Condominium - высотка в 32 этажа в районе Наклыа, рядом с ТЦ Терминал 21. Застройщик Honour Group предлагал при покупке квартиры элитную визу на 20 лет за 600 тыс. бат вместо стандартных 2 млн бат. Проект сдан в марте 2023 года, сейчас на вторичном рынке доступны студии от 28 м² по цене от 3.46 млн бат. Квартиры сдавались с мебелью, на территории работает отель Hilton 5*, первые пять этажей которого занимают магазины, салоны красоты и спа.
Copacabana Coral Reef Pattaya - проект девелопера SK Patana на Jomtien Second Road, между пляжем и рынком Rompho. Башня на 56 этажей, 1 872 квартиры. Студии от 27 м² стартуют с 3.58 млн бат, однокомнатные 35-46 м² - от 4.2 млн бат. Сдача запланирована на четвёртый квартал 2029 года, рассрочка на период строительства без процентов. Около 50% юнитов имеют фронтальный вид на море, остальные - на город и бассейн. Инфраструктура включает infinity-pool на 51-м этаже с прозрачным дном, каскадные бассейны на 6-м этаже, фитнес-центр 900 м², сауну, детский аква-парк.
Aeras Condo Pattaya - два корпуса на берегу, сданы в 2017 году. На вторичном рынке студии 26.5 м² с видом на море продаются от 3.3 млн бат, однокомнатные 46 м² - от 5 млн бат. Преимущество готового объекта - можно сразу оформить право собственности в Лэнд Офисе и подать документы на визу без ожидания окончания стройки. Квота для иностранцев ещё доступна в нескольких юнитах.
Риски и ограничения программы
Программа имеет жёсткие ограничения. Она не даёт права на работу, не ведёт к получению постоянного места жительства и полностью зависит от сохранения права собственности: если недвижимость продать, статус аннулируется. Каждая квартира даёт право только на одну визу - объединить несколько объектов, чтобы набрать нужную сумму, нельзя.
Первый риск - Foreign Quota. Закон Таиланда разрешает иностранцам владеть максимум 49% площади кондоминиума. Если квота исчерпана, купить можно только через тайскую компанию, что не засчитывается для визы, или на имя тайского супруга. Перед внесением депозита требуйте у застройщика письменное подтверждение наличия квоты.
Сравнение с Thailand Elite и реальная доходность
Для русскоязычного инвестора виза через недвижимость - реальная альтернатива Thailand Elite, которая после 2022 года подорожала до 900 тыс. бат за 5 лет. Кондо за 3.3 млн бат даёт не только визу на год с возможностью продления, но и актив с потенциалом аренды. Студии в Джомтьене сдаются за 8-12 тыс. бат в месяц на длительный срок, за 25-35 тыс. бат - туристам в высокий сезон. Годовая доходность 4-6%, что перекрывает эксплуатационные расходы.
| Параметр | Thailand Elite (5 лет) | Кондо 3 млн бат + виза |
|---|---|---|
| Стоимость входа | 900 000 бат | 3 000 000 бат |
| Срок первого разрешения | 5 лет | 1 год (продление ежегодно) |
| Право на работу | Нет | Нет |
| Возврат инвестиций | Нет | Да (продажа или аренда) |
| Доходность | 0% | 4-6% годовых |
| Зависимость от актива | Нет | Да (продажа = потеря визы) |
Переплата за визовый пакет: реальный кейс
Весной 2024 года покупатель приобрёл студию 28 м² в новом проекте на Пратумнаке за 4.2 млн бат. Застройщик позиционировал объект как инвестицию с правом на визу - покупка от 3 млн бат автоматически открывает путь к 10-летнему резидентству. Через девять месяцев владелец обнаружил: аналогичные студии в соседних проектах продаются за 3.31 млн бат, а обещанная виза требует не просто покупку, а сложную комбинацию документов, которую застройщик не упомянул. Фактическая переплата составила 890 тыс. бат - почти 27% от рыночной цены.
Средняя рыночная цена студий 28 м² в районе Пратумнак на середину 2026 года:
- Проект A (сдача 2026): 3.31 млн бат
- Проект B (сдача 2025): 3.45 млн бат
- Проект C (готовый объект): 3.68 млн бат
Средняя рыночная цена: 3.48 млн бат. Покупатель заплатил 4.2 млн - переплата 720 тыс. бат только за визовый пакет, который не гарантирует автоматического одобрения.
Юридическая проверка перед покупкой
Покупка требует тройной проверки чистоты сделки: проверка застройщика, наличие разрешений на строительство EIA, чистота титула земли - Чанот Nor Sor 4. Работайте только с лицензированными агентствами, которые сопровождают сделку до регистрации в Лэнд Офисе. Экономия на юристе может обернуться потерей квоты или отказом в регистрации.
Перед внесением депозита проверьте участие конкретного проекта в программе. Не все застройщики в Паттайе участвуют в ней. Уточните у агента, есть ли у проекта партнёрство с Thailand Longstay и готов ли застройщик оформить сертификационное письмо. Без этого письма подать заявление на визу невозможно.
Что это значит для покупателя в Паттайе
Для покупателей в Паттайе программа открывает новый канал легализации, но требует осторожности. Цены на студии от 3 млн бат в Паттайе выше, чем в Джомтьене или Наклыа, где аналогичные объекты стоят 2.8-3.2 млн бат. Если цель - только виза, выгоднее искать готовые объекты на вторичном рынке с подтверждённой иностранной квотой. Если цель - инвестиция с доходностью, смотрите проекты в стадии строительства с рассрочкой без процентов.
Паттайя остаётся более доступным рынком, чем Пхукет или Самуи, где аналогичные студии с визовым пакетом стоят от 4.5 млн бат. Район Джомтьена предлагает лучшее соотношение цены и качества: близость к пляжу, развитая инфраструктура, стабильный спрос на аренду. Студии 28-30 м² здесь сдаются за 10-12 тыс. бат в месяц на длительный срок, что даёт годовую доходность около 4%.
Обратите внимание на эксплуатационные расходы. Ежегодный коммунальный сбор в кондоминиумах Паттайи составляет 30-50 бат за м², плюс фонд погашения 500-700 бат за м² разово. Для студии 28 м² это 840-1 400 бат в месяц плюс единовременный платёж 14 000-19 600 бат. Учитывайте эти расходы при расчёте доходности.
Визовый статус через недвижимость не заменяет рабочую визу. Если планируете работать удалённо на иностранные компании, этот статус подходит. Если планируете открыть бизнес в Таиланде, нужна отдельная рабочая виза категории B с разрешением на работу. Статус через недвижимость не даёт права нанимать сотрудников или регистрировать компанию на своё имя.
Выводы
Программа визового сопровождения при покупке недвижимости от 3 млн бат работает с октября 2025 года. Она не даёт автоматического вида на жительство, но упрощает процедуру получения годового продления статуса Non-Immigrant B. Покупатели получают пакет услуг: визовое сопровождение, fast-track в аэропорту, приоритетное обслуживание в иммиграционных офисах. Первые разрешения выданы в марте-апреле 2026 года.
Покупка требует тщательной проверки: наличие иностранной квоты, участие застройщика в программе, чистота титула земли. Переплата за визовый пакет может достигать 20-27% от рыночной цены. Сравнивайте предложения, требуйте письменное подтверждение участия в программе, работайте с лицензированными агентствами. Виза зависит от сохранения права собственности - продажа объекта аннулирует статус.
