Центр недвижимости Таиланда опубликовал статистику иностранных покупателей за 2025 год
Центр информации о недвижимости Таиланда (Real Estate Information Center, REIC) зафиксировал 14 899 сделок по передаче кондоминиумов иностранцам в 2025 году. Прирост составил 2,2% по сравнению с предыдущим периодом. Общая стоимость транзакций достигла 60,92 миллиарда бат. Граждане России сохранили позицию в тройке лидеров по количеству покупок, несмотря на снижение активности по сравнению с 2024 годом. Китай остался крупнейшим покупателем, хотя объёмы также сократились. Мьянма резко поднялась на второе место.
Структура иностранного спроса: кто покупает жильё в Таиланде
Иностранные покупатели оформили 14,7% всех сделок с кондоминиумами по количеству единиц и 25% по стоимости. Три страны формируют костяк спроса. Китайские граждане по-прежнему лидируют по абсолютным показателям, но их доля снижается второй год подряд. Покупатели из Мьянмы показали самый резкий рост среди всех национальностей и переместились с пятого на второе место. Россияне удержали третью позицию, хотя количество сделок сократилось на фоне укрепления бата и изменения маршрутов денежных переводов.
Помимо основной тройки, заметный рост показали инвесторы из Тайваня и Индии. Австралийские и французские покупатели также увеличили активность. Эти страны пока не входят в топ-5, но их доля в общем объёме сделок растёт быстрее среднего.
Почему снизился спрос из России и Китая
Сокращение российских покупок связано с тремя факторами. Курс бата к рублю укрепился на 8-12% за последние 18 месяцев, что удорожило покупку в рублёвом эквиваленте. Банки ужесточили требования к документам при переводах на крупные суммы. Часть покупателей перенесла сделки на 2026 год в ожидании стабилизации валютного коридора.
Китайский спрос снижается по другой причине. Правительство КНР продолжает ограничивать вывод капитала. Лимит в 50 000 долларов США на человека в год остался без изменений. Покупатели используют схемы дробления платежей через родственников, но это увеличивает время закрытия сделки и юридические риски. Банк Таиланда не публикует детализацию по странам происхождения валютных переводов, но агентства недвижимости в Бангкоке и Паттайе отмечают рост доли сделок с отсрочкой платежа у китайских клиентов.
Рост покупателей из Мьянмы: что стоит за статистикой
Перемещение Мьянмы на второе место выглядит неожиданным на фоне внутреннего кризиса в стране. Объяснение простое: граждане Мьянмы выводят капитал в стабильные активы. Таиланд находится рядом, юридическая система понятна, а кондоминиум можно оформить на иностранца без использования компаний. Большая часть сделок приходится на Бангкок и провинции, граничащие с Мьянмой. Паттайя пока не входит в топ направлений для этой группы покупателей.
Покупатели из Мьянмы предпочитают готовые объекты в среднем ценовом сегменте. Средний чек сделки составляет 3-5 миллионов бат. Инвестиционная мотивация преобладает над переездом на постоянное место жительства. Многие единицы сразу выставляются на долгосрочную аренду.
Квота 49% и её влияние на доступность объектов
Иностранцы могут владеть кондоминиумом в Таиланде на праве полной собственности (freehold), если единица входит в квоту 49% от общей площади здания. Оставшиеся 51% должны принадлежать гражданам Таиланда. Правило закреплено в статье 19-bis Закона о кондоминиумах 1979 года с поправками 1999 года.
Квота рассчитывается по площади, а не по количеству единиц. Если здание состоит из 100 квартир общей площадью 10 000 квадратных метров, иностранцы могут владеть единицами на сумму до 4 900 квадратных метров. Когда лимит исчерпан, Лэнд Офис откажет в регистрации новой сделки с иностранным покупателем.
Президент Ассоциации недвижимости Таиланда доктор Сопон Порнчокчай отметил, что лишь ограниченное число проектов в стране достигло полной квоты 49%. Иностранные покупки составили менее 20% всех сделок с кондоминиумами в прошлом году. Насыщение существует в отдельных зонах: центр Бангкока, западное побережье Пхукета, центральная Паттайя. За пределами этих районов квота редко превышает 30-35%.
Что делать, если квота исчерпана
Первый шаг - запросить письменное подтверждение у юридического лица кондоминиума (condominium juristic person). Документ должен содержать текущий процент иностранной собственности с указанием даты. Офис юридического лица обязан предоставить эту информацию.
Если квота закрыта, остаются три варианта. Покупка у существующего иностранного владельца не меняет процент квоты, потому что выделенная площадь переходит от одного иностранца к другому. Лэнд Офис зарегистрирует такую сделку без проблем. Второй вариант - аренда земли (leasehold) сроком до 30 лет. Продление после истечения срока остаётся договорным, а не гарантированным законом. Верховный суд Таиланда в 2025 году постановил, что цепочки продлений не имеют юридической силы после первых 30 лет. Третий вариант - покупка через тайскую компанию, но эта схема требует соблюдения строгих правил о реальной деятельности компании и номинальных акционерах.
Прогноз REIC на 2025-2026 годы
Центр информации о недвижимости ожидает, что продажи иностранцам останутся стабильными или вырастут на 1% в течение 2025 года. Прогноз консервативный и учитывает несколько факторов. Глобальная экономическая неопределённость сдерживает крупные инвестиции. Укрепление бата снижает покупательную способность иностранцев. Высокий уровень нераспроданных единиц в Бангкоке создаёт давление на цены, но не стимулирует спрос.
Данные за первый квартал 2026 года показывают снижение иностранных сделок на 17,3% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Падение связано с сезонностью и отложенным эффектом китайского Нового года, который в 2026 году сместился на конец января. Агентства ожидают восстановления во втором квартале.
Предложение правительства об увеличении квоты до 75%
В апреле 2024 года Кабинет министров одобрил предложение изучить возможность увеличения иностранной квоты с 49% до 75% и продления аренды земли с 30 до 99 лет. Документ получил статус "одобрено для изучения", но не прошёл стадию законопроекта. Парламент не рассматривал поправки к Закону о кондоминиумах.
Редакция газеты The Nation в июне 2026 года опубликовала мнение, что любое увеличение квоты должно сопровождаться более жёстким и прозрачным контролем, а не ослаблением правил. Дискуссия продолжается, но квота 49% остаётся действующей нормой.
Снижение регистрационных сборов: кому выгодно
Кабинет министров 30 июня 2026 года продлил программу снижения сборов при регистрации сделок с недвижимостью ещё на один год. Сбор за регистрацию передачи собственности снижен с 2% до 0,01%. Сбор за регистрацию ипотеки снижен с 1% до 0,01%. Программа действует до 30 июня 2027 года.
Мера распространяется на два типа объектов. Первый - жилые здания (дома, таунхаусы) и коммерческие здания с земельными участками. Второй - зарегистрированные единицы кондоминиумов. Цена покупки и оценочная стоимость не должны превышать 7 миллионов бат. Ипотечный кредит также ограничен 7 миллионами бат на один договор.
Министерство финансов оценивает, что мера поддержит сделки на сумму около 540,81 миллиарда бат в год и добавит 1,06% к ВВП. Правительство позиционирует программу как инструмент поддержки строительного сектора в условиях замедления экономики.
Применимость для иностранных покупателей
Большинство кондоминиумов, привлекательных для иностранцев в Бангкоке, Паттайе и Пхукете, стоят выше 7 миллионов бат. Средняя цена квадратного метра в Паттайе колеблется от 55 000 до 110 000 бат. Единица площадью 35-40 квадратных метров в новом проекте у моря обойдётся в 8-12 миллионов бат. Такие объекты не попадают под программу.
Скидка работает для студий в отдалённых районах, вторичного жилья в старых зданиях или единиц в провинциальных городах. Иностранцы, покупающие бюджетное жильё для долгосрочной аренды или перепродажи, могут воспользоваться программой. Экономия на сделке в 5 миллионов бат составит около 99 500 бат вместо стандартных 150 000 бат.
Что это значит для покупателя в Паттайе
Статистика REIC подтверждает: спрос со стороны российских покупателей сохраняется, но структура сделок меняется. Покупатели стали внимательнее относиться к курсовым рискам и выбирают объекты с потенциалом роста стоимости, а не только доходности от аренды. Проекты в центральной Паттайе, где иностранная квота часто исчерпана, уступают место районам Пратамнак, Джомтьен и На Джомтьен.
Паттайя не входит в список городов с максимальной концентрацией покупателей из Мьянмы. Российские граждане по-прежнему формируют основную долю иностранного спроса в этом регионе. Снижение активности китайских инвесторов открывает возможности для переговоров о цене. На вторичном рынке скидка от первоначальной цены достигает 6% по данным агентств, работающих в Паттайе.
Программа снижения регистрационных сборов применима к ограниченному числу объектов в Паттайе. Студии площадью 25-30 квадратных метров в районах Пратамнак Сой 5-6 или северной Джомтьен можно найти в диапазоне 4-6 миллионов бат. Такие единицы попадают под льготу, и экономия составит 80-120 тысяч бат на сделку.
Покупателям следует запрашивать письменное подтверждение квоты до внесения депозита. Документ должен содержать номер конкретной единицы и подтверждение, что она зарезервирована в пределах 49% иностранной квоты. Без этого документа Лэнд Офис может отказать в регистрации сделки.
Перевод средств из-за рубежа в иностранной валюте остаётся обязательным условием для регистрации иностранной собственности. Банк выдаёт форму Foreign Exchange Transaction (FET) для переводов от 50 000 долларов США или эквивалента. Форма предъявляется в Лэнд Офис при регистрации. Покупатели должны планировать перевод заранее, так как банковские процедуры занимают 3-7 рабочих дней.
Выводы: рынок стабилизируется после роста 2023-2024 годов
Иностранные покупатели сохраняют интерес к тайской недвижимости, но темпы роста замедлились. Россияне остаются в тройке лидеров, несмотря на валютные и логистические сложности. Квота 49% не является барьером для большинства сделок в Паттайе, но требует проверки на этапе резервирования единицы. Программа снижения регистрационных сборов работает для бюджетного сегмента и вторичного рынка. Прогноз REIC на 2025-2026 годы указывает на стабилизацию спроса без резких скачков или падений.
