Официальная программа долгосрочного пребывания через инвестиции в недвижимость запущена в октябре 2025 года
Первого октября 2025 года Иммиграционное бюро Таиланда ввело в действие приказы №237/2568 и №238/2568, которые впервые формализовали механизм получения долгосрочной визы через покупку недвижимости от 3 000 000 бат. До этого момента прямой связи между приобретением жилья и правом на пребывание в стране не существовало. Первые разрешения по новым правилам начали выдавать с марта 2026 года, и к середине года программа заработала в полную силу.
Схема рассчитана на иностранцев, готовых инвестировать в кондоминиум, долгосрочную аренду или право владения землёй на сумму не менее 3 миллионов бат. Виза относится к категории Non-Immigrant B и не даёт права на работу или ведение коммерческой деятельности. Она предназначена исключительно для частного проживания и продлевается ежегодно при сохранении права собственности на объект.
Три маршрута инвестирования: кондоминиум, аренда и право владения
Министерство туризма и спорта Таиланда, которое курирует программу через уполномоченных операторов, утвердило три способа оформления недвижимости для получения визы. Первый и самый предсказуемый - покупка квартиры в кондоминиуме в полную собственность. Второй - долгосрочная аренда дома или виллы с регистрацией договора в Земельном департаменте на срок от трёх лет. Третий - оформление права владения землёй сроком от трёх лет с выплатами от 3 миллионов бат.
По состоянию на середину 2026 года практика иммиграционных офисов по второму и третьему маршруту остаётся неоднородной. Некоторые офисы принимают документы по аренде и праву владения без проблем, другие требуют дополнительные подтверждения или отклоняют заявления. Покупка кондоминиума в полную собственность остаётся единственным маршрутом, который работает стабильно по всей стране.
Требования к объекту недвижимости
Для участия в программе квартира должна соответствовать нескольким критериям. Стоимость одного объекта - не менее 3 миллионов бат. Несколько объектов дешевле этой суммы не суммируются. Сделка купли-продажи должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте не раньше 1 октября 2025 года. Строительство должно быть завершено, объект зарегистрирован и передан покупателю.
Продавцом может быть только тайское физическое лицо или тайское юридическое лицо с иностранным участием не более 49%. Один объект служит основанием для подачи заявления только одним основным заявителем. Квота для иностранцев в кондоминиуме должна быть доступна на момент регистрации сделки.
Процедура подачи: сертификационное письмо и двухэтапное оформление
Подать документы напрямую в иммиграционное бюро нельзя. Сначала нужно получить сертификационное письмо от Министерства туризма и спорта через аккредитованного оператора долгосрочного пребывания. Оператор проверяет пакет документов и подтверждает, что инвестиция соответствует официальным критериям программы. Этот этап занимает от 7 до 10 рабочих дней.
После получения письма заявитель лично обращается в Иммиграционную службу и получает временное разрешение на пребывание сроком 90 дней. В Бангкоке такой штамп обычно ставят в день обращения. Затем, не позднее 70-го дня, нужно подать документы на продление статуса на 12 месяцев. Годовое разрешение продлевается ежегодно при условии сохранения права собственности на объект.
Документы для подачи заявления
Для получения сертификационного письма потребуется договор купли-продажи, зарегистрированный в Земельном департаменте, документ о праве собственности Чанот, синяя квитанция Земельного департамента с датой не ранее 1 октября 2025 года, форма FET от тайского банка, подтверждающая перевод средств из-за рубежа, и копия паспорта заявителя.
После проверки пакета оператор передаёт документы в Министерство туризма и спорта. Если всё в порядке, письмо готовится за 7-10 рабочих дней. С этим письмом заявитель идёт в иммиграционное бюро и подаёт заявление на временное разрешение. Через 70 дней возвращается для продления на год.
Проекты в Паттайе, участвующие в программе: от 3,3 до 3,6 млн бат
В Паттайе участвуют несколько проектов, стоимость квартир в которых начинается от порога в 3 миллиона бат. Once Pattaya на Наклыа - высотка в 32 этажа рядом с торговым центром Терминал 21. Застройщик Honour Group сдал проект в марте 2023 года. На вторичном рынке доступны студии от 28 м² по цене от 3,46 миллиона бат. Квартиры сдавались с мебелью, на территории работает отель Hilton 5*, первые пять этажей которого занимают магазины и салоны красоты.
Copacabana Coral Reef Pattaya - новый проект девелопера SK Patana на Jomtien Second Road, между пляжем и рынком Rompho. Башня на 56 этажей, 1 872 квартиры. Студии от 27 м² стартуют с 3,58 миллиона бат, однокомнатные 35-46 м² - от 4,2 миллиона бат. Сдача запланирована на четвёртый квартал 2029 года, рассрочка на период строительства без процентов. Около 50% юнитов имеют фронтальный вид на море.
Aeras Condo Pattaya - два корпуса на первой линии Джомтьена, сданы в 2017 году. На вторичном рынке студии 26,5 м² с видом на море продаются от 3,3 миллиона бат, однокомнатные 46 м² - от 5 миллионов бат. Преимущество готового объекта - можно сразу оформить право собственности в Лэнд Офисе и подать документы на визу без ожидания окончания строительства.
Сравнение маршрутов инвестирования
| Маршрут | Минимальная сумма | Статус на середину 2026 года |
|---|---|---|
| Кондоминиум в полную собственность | 3 000 000 бат | Активен, стабильно работает по всей стране |
| Долгосрочная аренда с регистрацией | 3 000 000 бат за 3 года | Прописан в приказах, практика приёма неоднородна |
| Право владения землёй | 3 000 000 бат за 3 года | Прописан в приказах, практика приёма неоднородна |
Ограничения программы: нет права на работу и путь к ПМЖ
Виза Non-Immigrant B на основании инвестиций не даёт права на работу или ведение коммерческой деятельности в Таиланде. Она предназначена исключительно для частного проживания. Программа не ведёт к получению постоянного места жительства или гражданства. Статус продлевается ежегодно при условии сохранения права собственности на объект, соответствующий критериям.
При продаже квартиры право на продление визы теряется. Если владелец хочет сохранить статус, нужно купить другой объект стоимостью не менее 3 миллионов бат и заново пройти процедуру сертификации через уполномоченного оператора. Программа не предусматривает перенос статуса с одного объекта на другой автоматически.
Сравнение с Thailand Elite: стоимость и условия
До запуска программы в октябре 2025 года единственным способом получить долгосрочную визу без работы или брака с тайцем была программа Thailand Elite. После 2022 года её стоимость выросла до 900 тысяч бат за 5 лет. Покупка трёх кондоминиумов по 3,3 миллиона бат даёт не только визу на 10 лет, но и диверсифицированный портфель с потенциалом аренды.
Студии в Джомтьене сдаются за 8-12 тысяч бат в месяц на длительный срок, за 25-35 тысяч бат - туристам в высокий сезон. Годовая доходность 4-6%, что перекрывает эксплуатационные расходы. Программа Thailand Elite не предполагает владения активами, только членский взнос без возврата.
Юридические риски: проверка застройщика и чистота титула
Покупка недвижимости для участия в программе требует тщательной проверки чистоты сделки. Нужно убедиться, что застройщик имеет разрешение на строительство, земля оформлена по документу Чанот Nor Sor 4, квота для иностранцев в кондоминиуме ещё доступна. Работайте только с лицензированными агентствами, которые сопровождают сделку до регистрации в Лэнд Офисе.
Проверка застройщика включает анализ финансового состояния компании, истории сданных проектов, наличия судебных споров. Если застройщик обанкротится до сдачи объекта, покупатель рискует потерять деньги и не получить право собственности. Экономия на юридическом сопровождении может обернуться потерей квоты или отказом в регистрации.
Форма FET и подтверждение перевода средств
Для участия в программе нужно подтвердить, что деньги на покупку переведены из-за рубежа. Тайский банк выдаёт форму FET после конвертации валюты в баты. Форма должна содержать сумму не менее 3 миллионов бат и дату перевода не ранее даты подписания договора купли-продажи. Без формы FET сертификационное письмо от Министерства туризма и спорта не выдадут.
Если деньги переводились частями, нужно собрать все формы FET и предоставить их оператору вместе с договором. Сумма всех переводов должна покрывать стоимость объекта. Если часть оплаты прошла наличными или через тайский счёт, эта сумма не будет учтена для целей программы.
Что это значит для покупателя в Паттайе
Для русскоязычных покупателей в Паттайе программа открывает новый канал легализации без необходимости покупать дорогую визу Thailand Elite. Три кондоминиума по 3,3 миллиона бат в Джомтьене или Наклыа дают визу на 10 лет и портфель активов с потенциалом аренды. Годовая доходность 4-6% перекрывает эксплуатационные расходы и даёт пассивный доход.
Перед покупкой проверяйте участие конкретного проекта в программе. Не все застройщики в Паттайе партнёры Thailand Longstay. Уточните у агента, готов ли застройщик оформить сертификационное письмо. Проверьте наличие квоты для иностранцев в выбранном юните. Убедитесь, что земля оформлена по документу Чанот Nor Sor 4, а застройщик имеет разрешение на строительство.
Работайте только с лицензированными агентствами, которые сопровождают сделку до регистрации в Лэнд Офисе. Экономия на юридическом сопровождении может обернуться потерей квоты или отказом в регистрации. Программа работает с октября 2025 года, практика иммиграционных офисов по аренде и праву владения пока неоднородна. Покупка кондоминиума в полную собственность остаётся единственным маршрутом, который работает стабильно по всей стране.
Перспективы программы и изменения в 2026 году
По состоянию на середину 2026 года программа работает в полную силу. Иммиграционные офисы в Бангкоке, Паттайе, Пхукете и Чиангмае принимают заявления и выдают разрешения на пребывание. Министерство туризма и спорта продолжает аккредитовывать новых операторов и расширять список участвующих проектов.
В июле 2026 года оператор Thailand Longstay обновил критерии программы и подтвердил три способа оформления недвижимости. Практика приёма документов по аренде и праву владения остаётся неоднородной, но количество одобренных заявлений растёт. Покупка кондоминиума в полную собственность остаётся самым надёжным маршрутом для получения визы.
