Продажи иностранцам в 2024: +0,9% по единицам, -6,8% по стоимости

Парадокс 2024 года: больше сделок, меньше денег

Иностранные покупатели зарегистрировали 14 899 единиц кондоминиумов в Таиланде в 2025 году - рост на 2,2% по сравнению с предыдущим периодом, согласно данным Real Estate Information Center. Общая стоимость этих сделок составила 60,92 млрд батов. Доля иностранцев в общем объеме регистраций достигла 14,7% по единицам и 25% по стоимости. Китай сохранил лидерство по числу сделок, несмотря на снижение активности, а Мьянма резко поднялась на второе место.

Первый квартал 2026 года показал охлаждение: объем иностранных регистраций упал на 17,3% относительно аналогичного периода 2025 года. Речь идёт о спросе, а не о структурных ограничениях вроде квоты в 49%, которая остаётся неизменной с 1999 года.

Кто покупал: национальный состав и сдвиги

По данным REIC за 2025 год, структура покупателей по национальностям выглядела следующим образом. Китайцы оформили 36% всех иностранных сделок по стране, россияне - 13%, граждане Мьянмы - 7%. Великобритания заняла 6%, Германия - 5%, Тайвань - 4%, США - 4,7%, Франция - 3,4%, Индия - 3%. На прочие национальности (страны Персидского залива, Скандинавия, Юго-Восточная Азия) пришлось 20,9%.

В Паттайе пропорции отличаются от общенациональных. Китай занимает 36% местного рынка (на 3 процентных пункта выше среднего по стране), Россия - 13% (на 5,1 п.п. выше), Мьянма - 7% (на 6,2 п.п. ниже). Британцы составляют 6% (против 4,1% по стране), немцы - 5% (против 3,2%), шведы - 2,5% (против 1,2%). Индийская доля совпадает с национальной - 3%.

Паттайя зарегистрировала около 4 000-4 400 иностранных сделок в 2025 году, что составляет 27-30% всего национального объёма. Расчёт основан на том, что чангват Чонбури, в котором находится Паттайя, занял 33,4% от общего числа иностранных регистраций, а Паттайя, в свою очередь, аккумулирует 75-85% иностранных сделок провинции. REIC не публикует муниципальную разбивку, поэтому цифра является модельной оценкой, перекрёстно проверенной с данными Cushman & Wakefield и Colliers для Восточного побережья.

Почему объём вырос, а стоимость упала

Средняя цена новостроек в Паттайе поднялась с 108 000 бат за квадратный метр в 2024 году до 114 000 бат в 2025-м - прирост 5,6%, по данным CBRE и Colliers. В первом квартале 2026 года диапазон составил 118 000-122 000 бат/м². Цены на первой береговой линии выросли с 158 000 до 173 000 бат/м² (+9,5%), а прогноз на 2026 год указывает на коридор 180 000-200 000 бат/м², согласно отчётам Knight Frank и Hipflat.

Однако вторичный рынок показывает иную картину. Сделки закрываются в среднем на 6% ниже запрашиваемой цены. Покупатели торгуются агрессивнее, продавцы идут на уступки. Средняя валовая доходность от долгосрочной аренды остаётся в диапазоне 6,2-6,5%, по данным GlobalPropertyGuide и Bamboo Routes, что поддерживает инвестиционный интерес, но не компенсирует падение ликвидности на вторичке.

Разрыв между ростом числа сделок и падением их совокупной стоимости объясняется тремя факторами. Во-первых, покупатели смещаются в более дешёвые сегменты: студии и однокомнатные квартиры площадью 25-35 м² вместо двух- и трёхкомнатных. Во-вторых, доля вторичного рынка растёт относительно новостроек, а вторичка торгуется с дисконтом. В-третьих, национальный состав меняется: доля Мьянмы выросла до 7%, а средний чек покупателя из Мьянмы ниже, чем у китайца или россиянина.

Стимулирующие меры: продление до середины 2027 года

Кабинет министров одобрил продление программы снижения сборов за регистрацию права собственности и ипотеки до 0,01%. Мера действует до 30 июня 2027 года, согласно уведомлению Министерства внутренних дел, опубликованному в Королевском вестнике.

Программа распространяется только на тайских граждан. Иностранцы платят стандартные ставки: 2% от оценочной стоимости за регистрацию перехода права и 1% от оценочной стоимости или фактической цены покупки (что выше) за регистрацию ипотеки. Льгота применяется к жилой недвижимости - отдельно стоящим домам, таунхаусам, коммерческим зданиям или земле с такими строениями, а также к кондоминиумам, зарегистрированным по Закону о кондоминиумах, если цена покупки и оценочная стоимость не превышают 7 млн бат, а сумма ипотеки - также не более 7 млн бат на один договор.

Министерство финансов оценивает, что мера поддержит ежегодные сделки на 540 млрд бат и сгенерирует около 305 млрд бат дополнительных инвестиций по сравнению с обычным режимом сборов. Бюджетные потери государства составят около 9 млрд бат в год. Программа не применяется к сделкам с продажей частичных долей.

Аналитики указывают, что мера может быть не самым эффективным способом стимулирования рынка жилья и призывают власти принять более целевые меры вместо общего снижения сборов.

Квота 49%: правило, которое не меняется

Тайский закон ограничивает иностранную собственность в кондоминиумах 49% от общей продаваемой площади здания. Квота измеряется по площади, а не по числу единиц. Правило закреплено в статье 19-bis Закона о кондоминиумах 1979 года в редакции 1999-го.

Единицы внутри этой квоты можно зарегистрировать напрямую на имя иностранца как полную собственность (freehold) - без тайской компании, без номинальных схем. Единицы за пределами квоты (тайская квота, 51%) требуют либо структуры через тайскую компанию, либо аренды земли (leasehold) на срок до 30 лет.

Перед внесением любого депозита необходимо получить письменный, подписанный сертификат иностранной квоты (Foreign Quota Certificate) от юридического лица кондоминиума или застройщика для новостроек. Сертификат подтверждает, что конкретный номер единицы зарезервирован в пределах 49% иностранной квоты здания. Без этого документа Лэнд Офис откажет в регистрации перехода права.

Данные REIC показывают, что только ограниченное число проектов в Таиланде фактически достигло полного предела в 49%, а иностранные покупки составили менее 20% от общего числа сделок с кондоминиумами в прошлом году, по словам президента Агентства по делам недвижимости доктора Сопона Порнчокчая. Насыщение, где оно существует, локализовано в отдельных карманах: части Пхукета, центр Бангкока, Паттайя, но не рынок в целом.

В апреле 2024 года Кабинет министров одобрил предложение изучить повышение квоты до 75% и продление иностранной аренды земли с 30 до 99 лет. Одобрение касалось только изучения вопроса. По состоянию на середину 2026 года ни один законопроект с поправками не прошёл парламент, и квота 49% остаётся в точности такой, как записано в 1999 году. Политическая дискуссия сместилась в противоположном направлении: редакционная статья The Nation в июне 2026 года утверждала, что любое будущее повышение квоты должно сопровождаться более жёстким и прозрачным контролем, а не ослаблением правил само по себе.

Как проверить квоту перед покупкой

Первый шаг - запросить у офиса юридического лица кондоминиума датированное письменное заявление о текущем проценте иностранной собственности по площади. Они ведут этот реестр и обязаны его предоставить. Если здание уже достигло 49%, Лэнд Офис не зарегистрирует новую иностранную покупку в полную собственность в этом здании, и никакие документы этого не изменят.

У покупателя остаётся три реалистичных варианта. Первый - найти другую единицу в здании с доступной квотой. Второй - оформить зарегистрированную аренду земли на срок до 30 лет. Это реальное, исполнимое право на этот срок, но продление за его пределами носит договорной, а не гарантированный характер. После решения Верховного суда прошлого года многоступенчатые оговорки о продлении не имеют юридической силы после первых 30 лет. Третий вариант - структура через тайскую компанию, что требует юридической консультации и несёт риски в случае изменения правоприменительной практики.

Сравнение двух режимов собственности:

Проверьте квоту письменно до того, как заплатите хоть один бат, и относитесь к любым разговорам о квоте 75% или аренде на 99 лет как к шуму, пока это не появится в Королевском вестнике.

Что это значит для покупателя в Паттайе

Паттайя остаётся крупнейшим единичным рынком для иностранцев после Бангкока, аккумулируя 27-30% всех национальных сделок. Русские покупатели здесь представлены сильнее, чем в среднем по стране: 13% против 7,9% национальной доли. Китайцы занимают 36%, что на 3 процентных пункта выше среднего.

Снижение цен на вторичном рынке на 6% ниже запрашиваемых открывает окно для переговоров. Продавцы идут на уступки быстрее, чем год назад. Ликвидность падает, но для покупателя с готовым капиталом это означает больший выбор и меньше конкуренции на просмотрах.

Новые запуски в Паттайе выросли с 10 100 единиц в 2024 году до 11 500 в 2025-м (+14%), а на 2026 год в пайплайне заложено 13 000 единиц, по данным CBRE и Colliers. Застройщики продолжают выводить проекты, несмотря на охлаждение первого квартала 2026 года. Средняя цена новостройки в диапазоне 118 000-122 000 бат/м² делает студии площадью 30 м² доступными от 3,54 млн бат, однокомнатные 40 м² - от 4,72 млн бат.

Стимулирующая программа со сбором 0,01% не применяется к иностранцам. Вы платите стандартные 2% за регистрацию и 1% за ипотеку, если берёте кредит. Для сделки на 5 млн бат это 100 000 бат регистрационных расходов плюс 50 000 бат за ипотеку, если оформляете её на полную сумму. Тайские покупатели платят всего 500 бат за оба сбора вместе при соблюдении условий программы, что даёт им ценовое преимущество на вторичке и усиливает конкуренцию за единицы в тайской квоте.

Квота 49% в популярных зданиях на первой линии в Вонгамате, Пратамнаке и Джомтьене часто исчерпана или близка к этому. Запрашивайте письменное подтверждение квоты до внесения депозита. Если квота закрыта, рассматривайте либо аренду на 30 лет (с пониманием, что продление не гарантировано), либо здания второй-третьей линии, где квота ещё открыта, либо новостройки, где застройщик резервирует блоки для иностранцев заранее.

Доходность 6,2-6,5% валовых от долгосрочной аренды остаётся привлекательной на фоне ставок по депозитам в 1-2% в тайских банках. Однако это валовая цифра до вычета управляющих сборов (обычно 40-50 бат/м² в месяц), налога на землю и строения (0,02-0,1% от оценочной стоимости), ремонтного фонда и периодов простоя. Чистая доходность для единицы, сдаваемой через управляющую компанию, обычно составляет 4-5%.

От резервации до регистрации перехода права на вторичном рынке проходит четыре-восемь недель при условии, что продавец предоставил все документы, нет обременений, и квота подтверждена. Для новостроек срок зависит от стадии строительства: если здание готово и получило сертификат заселения, процесс аналогичен вторичке; если стройка в процессе, регистрация происходит только после завершения и получения всех разрешений.

Покупатели из России должны открыть тайский банковский счёт до сделки и перевести средства из-за границы в иностранной валюте. Банк выдаст форму Foreign Exchange Transaction (FET), которая требуется Лэнд Офису для регистрации иностранной собственности. Без FET регистрация в иностранной квоте невозможна. Переводы внутри Таиланда, даже если счёт открыт на ваше имя, не считаются иностранным капиталом и не дают права на freehold.

Текущая коррекция спроса в первом квартале 2026 года (-17,3%) создаёт краткосрочное давление на продавцов. Застройщики предлагают рассрочки, мебельные пакеты, покрытие сборов и иные стимулы для закрытия сделок до конца финансового года. Для покупателя с готовыми средствами и чётким пониманием целей (собственное проживание, сдача в аренду, перепродажа через 3-5 лет) текущий момент даёт больше рычагов на переговорах, чем разогретый рынок 2023-2024 годов.

Выводы

Иностранные покупки кондоминиумов в Таиланде показали минимальный рост по единицам (+2,2% до 14 899 в 2025 году) и снижение по стоимости из-за сдвига в более дешёвые сегменты и роста доли вторичного рынка с дисконтом. Паттайя удерживает 27-30% национального объёма, с повышенной концентрацией российских и китайских покупателей относительно среднего по стране.

Квота 49% остаётся неизменной с 1999 года, и никакие законодательные поправки не приняты по состоянию на середину 2026 года. Стимулирующая программа со сбором 0,01% продлена до 30 июня 2027 года, но применяется только к тайским гражданам. Иностранцы платят стандартные ставки.

Покупателям в Паттайе следует запрашивать письменное подтверждение квоты до внесения депозита, готовиться к переговорам о цене на вторичном рынке (дисконт 6% от запрашиваемой стал нормой), открывать тайский банковский счёт и переводить средства из-за границы для получения формы FET, необходимой для регистрации freehold. Текущее охлаждение спроса даёт больше рычагов покупателю, но требует тщательной проверки квоты и юридической чистоты сделки перед закрытием.