Парадокс рынка 2025 года: больше сделок, меньше денег
Иностранные покупатели приобрели в Таиланде 14 899 кондоминиумов в 2025 году - это на 2,2% больше, чем годом ранее. Казалось бы, рост спроса налицо. Но совокупная стоимость сделок упала с 1,94 млрд долларов до 1,85 млрд - минус 4,6%. Средний чек покупки снизился со 133 тысяч до 124 тысяч долларов. Покупатели переключились на массовый сегмент, избегая люксовых объектов.
По данным Real Estate Information Center (REIC), опубликованным в апреле 2026 года, китайцы сохранили первое место - 4 940 квартир на 565,6 млн долларов. Покупатели из Мьянмы заняли второе место по количеству сделок (1 968 объектов), обогнав россиян, которые оказались третьими с 1 172 квартирами на 145,3 млн долларов. Российские инвесторы контролируют 7,9% всех иностранных сделок по количеству и 7,8% по стоимости.
Причина падения среднего чека - массовый приток покупателей из Мьянмы и других азиатских стран. Они выбирают студии и однокомнатные квартиры площадью 30-35 м² за 90-100 тысяч долларов. Китайцы тоже сократили бюджеты: средняя покупка упала со 133 тысяч до 115 тысяч долларов. Россияне, напротив, покупают дороже - средний чек 124 781 доллар при средней площади 42,1 м².
Кто покупает больше всего: топ-10 стран по количеству сделок
Китай лидирует с отрывом: 4 940 квартир за год - это треть всего иностранного рынка (33,2%). Но активность китайских покупателей снизилась на 13% по сравнению с 2024 годом и на 25% относительно 2023-го. Экономическое замедление в КНР и ограничения на вывод капитала бьют по зарубежным инвестициям.
Мьянма демонстрирует взрывной рост: 1 968 сделок - это +42% год к году и рост более чем в четыре раза с 2022 года. Внутренняя нестабильность и ограниченные возможности для инвестиций внутри страны толкают граждан Мьянмы в Таиланд. Они покупают самые доступные объекты - средний чек всего 94 347 долларов при площади 32,9 м².
Россия на третьем месте: 1 172 квартиры - рост 9% год к году и +44% к 2022 году. Темпы замедляются: значительная часть заинтересованных покупателей уже реализовала сделки в 2023-2024 годах. Новый спрос формируется медленнее, покупатели действуют прагматичнее, уделяя больше внимания локации и реальной доходности.
Тайвань занял четвёртое место - 1 036 квартир (+24% год к году, рост в три раза к 2022-му). Тайваньцы диверсифицируют капитал, ищут ликвидные зарубежные активы. Средний чек 136 955 долларов - выше среднего по рынку.
США (537 сделок, -12% год к году), Франция (657, +26%), Великобритания (476, +15%), Германия (459, +3%) и Индия (237) замыкают топ-9. Индийские покупатели тратят больше всех - средний чек 209 998 долларов при площади 75,7 м². Они ориентированы на верхний сегмент и крупные лоты.
Средний чек по странам: кто покупает дороже
Индия лидирует по средней стоимости покупки - 209 998 долларов. Индийские инвесторы выбирают просторные квартиры и виллы, часто на Пхукете и в Бангкоке. Средняя площадь 75,7 м² - самая большая среди всех стран.
США на втором месте - 158 259 долларов при площади 53,8 м². Американцы предпочитают качественные проекты с высоким уровнем сервиса, часто в премиум-сегменте.
Великобритания (146 086 долларов, 57,1 м²) и Сингапур (146 086 долларов, 37,3 м²) делят третье место по среднему чеку. Британцы выбирают более просторное жильё, сингапурцы - компактные инвестиционные студии.
Тайвань - 136 955 долларов (35,7 м²), Франция - 121 738 долларов (47,9 м²), Германия - 121 738 долларов (50,5 м²). Европейцы покупают средние по площади квартиры в хороших локациях.
Россия - 124 781 доллар при 42,1 м². Российские покупатели ориентированы на инвестиции в аренду, выбирают однокомнатные квартиры и студии на Пхукете и в Паттайе. Средний чек выше, чем у китайцев (115 651 доллар, 35,6 м²) и покупателей из Мьянмы (94 347 долларов, 32,9 м²).
География спроса: Пхукет обгоняет Паттайю у россиян
По данным компании Tranio за 2025 год, Пхукет стал главным направлением для российских покупателей - 71,79% всех сделок в четвёртом квартале. Это рост почти на 20% квартал к кварталу. Остров предлагает самую высокую ликвидность, устойчивый арендный спрос и развитую инфраструктуру.
Чонбури (Паттайя) занимает второе место - 15,38% в четвёртом квартале 2025 года. Доля снизилась на 31,6% относительно третьего квартала, несмотря на рост в годовом выражении. Паттайя остаётся доступнее Пхукета: студии стартуют от 2-2,5 млн бат против 3-4 млн на острове.
Сураттхани (Самуи) набирает популярность - 12,82% в четвёртом квартале, рост 95,16% год к году относительно четвёртого квартала 2023-го. Покупатели ищут альтернативные курортные локации с меньшей конкуренцией и более спокойной атмосферой.
Бангкок практически исчез из предпочтений россиян - 0% в четвёртом квартале 2025 года. Столица интересна азиатским покупателям для долгосрочной аренды, но не российским инвесторам, ориентированным на туристическую доходность.
Цели покупки: инвестиции доминируют, миграция отступает
По данным Tranio, 71,79% российских покупателей в четвёртом квартале 2025 года приобретали недвижимость для инвестиций. Это восстановление после снижения до 63,64% в третьем квартале. Инвесторы чувствительны к рыночным условиям и ожиданиям доходности.
Покупки для отдыха составили 15,38% - умеренный рост и стабилизация во второй половине года. Часть покупателей рассматривает квартиру как личную базу для зимовки с возможностью сдавать в аренду летом.
Миграция как цель покупки снизилась до 12,82% в четвёртом квартале с пика 21,21% в третьем квартале. Это связано с ужесточением визовых требований в 2026 году: обязательное наличие обратного билета и подтверждение финансовой состоятельности охладили миграционный энтузиазм.
Покупки ради ВНЖ или гражданства исчезли из статистики - 0% во второй половине 2025 года. Таиланд не даёт прямого пути к резидентству через покупку недвижимости, что делает эту мотивацию нерелевантной.
Динамика по кварталам: четвёртый квартал показал восстановление
Российский спрос демонстрирует сезонность. Первая половина 2025 года осталась на уровне 2024-го: 288 сделок в первом квартале, 272 во втором. Третий квартал показал рост до 262 сделок. Четвёртый квартал принёс 350 сделок - максимум с четвёртого квартала 2022 года (393 сделки).
Четвёртый квартал традиционно сильный: покупатели закрывают сделки перед новым годом, чтобы начать сдавать квартиры в высокий сезон (ноябрь-март). Застройщики предлагают скидки и акции, стимулируя спрос.
Китайский рынок, напротив, сокращается равномерно: 1 481 сделка в первом квартале 2025 года против 1 595 в первом квартале 2024-го. Ежеквартальное падение отражает системные проблемы китайской экономики.
Переизбыток предложения давит на цены и доходность
Рынок Таиланда столкнулся с переизбытком: 74 тысячи непроданных кондоминиумов в пригородах Бангкока, до 220 тысяч в столице, около 400 тысяч по стране. Новые запуски в 2025 году сократились на 30-94% в зависимости от региона.
В Паттайе в первом квартале 2024 года ввели 4 493 объекта стоимостью 16 млрд бат - исторический максимум. К концу 2024 года общий объём новых проектов достиг 7 тысяч единиц. Нормальный объём для Паттайи - 3-5 тысяч в год. Превышение этого показателя грозит повторением кризиса 2013-2014 годов, когда рынку потребовалось несколько лет на поглощение избытка.
На Пхукете в 2024 году запустили 8 743 единицы - рост в шесть раз относительно 2022 года. В первом квартале 2025-го добавилось ещё 3 338 квартир на 25 млрд бат. К концу 2025 года ожидалось 8 500 новых кондоминиумов. Типичные цены выросли со 120 тысяч бат за м² до пандемии до 150-180 тысяч бат за м² сейчас.
Бангкок показал минимум за 15 лет - 3 288 новых кондоминиумов в первом квартале 2024 года (-33% год к году). Застройщики перешли в консервативный режим из-за высокого процента отказов по ипотеке: 70% заявок в сегменте до 3 млн бат отклоняются банками.
Что это значит для покупателя в Паттайе
Переизбыток предложения в Паттайе создаёт возможности для переговоров. Застройщики готовы снижать цены на 5-10%, предлагать рассрочку без процентов или брать на себя трансферные расходы (обычно 2% от стоимости). Покупатель может выбирать из сотен проектов, не торопясь с решением.
Однако инвестиционная доходность под давлением. Конкуренция за арендаторов растёт, ставки аренды стагнируют. Студия 30 м² в Паттайе приносит 12-15 тысяч бат в месяц при стоимости 2,5 млн бат - это 5,8-7,2% годовых до вычета расходов на управление (обычно 20-30% от арендного дохода). После вычетов чистая доходность падает до 4-5%.
Средний чек российских покупателей (124 781 доллар, около 4,5 млн бат по курсу 36 бат за доллар) соответствует однокомнатной квартире 40-45 м² в хорошем проекте Паттайи. Такой объект может приносить 18-22 тысячи бат в месяц, или 6-7% годовых до вычетов.
Пхукет дороже, но ликвиднее. Средняя студия стоит 3,5-4 млн бат, однокомнатная квартира - 5-7 млн. Арендные ставки выше: 20-30 тысяч бат за студию, 35-50 тысяч за однокомнатную. Доходность сопоставима с Паттайей (6-8% до вычетов), но перепродать объект на Пхукете проще благодаря более широкой аудитории покупателей.
Покупателям стоит избегать проектов с исчерпанной иностранной квотой (49% от площади здания). Если квота заполнена, перепродать квартиру другому иностранцу невозможно - придётся искать тайского покупателя или переводить объект в лизхолд (долгосрочную аренду), что снижает цену на 20-30%.
Проверка застройщика критична. В 2025 году несколько средних девелоперов приостановили проекты из-за нехватки финансирования. Отсутствие эскроу-счетов означает, что деньги покупателя идут напрямую застройщику. В случае банкротства вернуть средства почти невозможно. Работайте только с проверенными компаниями, зарегистрированными на бирже или с историей завершённых проектов.
Валютный риск остаётся. Бат укрепился относительно рубля за последние два года. Покупка в 2023 году за 4 млн бат обошлась в 7,2 млн рублей (курс 1,8), сейчас та же сумма стоит 8,8 млн рублей (курс 2,2). Инвесторы, рассчитывающие на рублёвый доход от аренды, теряют на конвертации.
Долгосрочная перспектива требует горизонта 7-10 лет. Быстрая спекулятивная прибыль маловероятна в условиях переизбытка и низкой ликвидности. Но для тех, кто готов ждать и управлять объектом через надёжную компанию, Таиланд остаётся одним из немногих рынков, открытых для российских покупателей без политических барьеров.
