Мьянма вошла в тройку крупнейших покупателей тайской недвижимости
Покупатели из Мьянмы заняли третье место среди иностранных инвесторов на рынке кондоминиумов Таиланда по итогам 2024 года, обогнав традиционно активных россиян. Китай сохранил лидерство с долей 33% от всех иностранных сделок, однако эта цифра снизилась по сравнению с предыдущими годами. Россия переместилась на второе место с 7,6%, уступив позиции на фоне геополитических ограничений и сокращения прямых авиарейсов. Мьянма показала рост до 6,1%, что стало неожиданностью для аналитиков рынка.
Данные опубликовал Центр информации о недвижимости Таиланда (Real Estate Information Center, REIC) в ежегодном отчёте о структуре иностранных покупателей. Аналитики отмечают, что рост интереса из Мьянмы связан с политической нестабильностью в стране и стремлением состоятельных граждан диверсифицировать активы. Параллельно увеличилась доля покупателей из Тайваня, Индии, Австралии и Франции, что говорит о расширении географии спроса.
Структура иностранного спроса: кто покупает и сколько
По данным REIC за 2024 год, китайские покупатели оформили 33% всех сделок с иностранцами в сегменте кондоминиумов. Абсолютное количество транзакций из Китая снизилось на 8% по сравнению с 2023 годом, что эксперты связывают с замедлением экономики КНР и ужесточением валютного контроля. Средний чек китайского покупателя составил 4,2 миллиона батов, что на 300 тысяч ниже показателя 2023 года.
Российские покупатели заняли 7,6% рынка, снизив долю с 9,1% годом ранее. Основные причины: ограничения на международные переводы через систему SWIFT, сокращение прямых рейсов Bangkok Airways и Thai Airways в Москву, а также рост курса бата к рублю. Средний бюджет российского покупателя остался на уровне 5,8 миллиона батов, что выше среднего по рынку.
Покупатели из Мьянмы увеличили долю с 4,3% в 2023 году до 6,1% в 2024-м. Рост составил 41% в абсолютных цифрах. География покупок концентрируется в Бангкоке (районы Sukhumvit, Ratchada) и Чиангмае, тогда как Паттайя остаётся менее популярной у этой группы. Средний чек - 3,1 миллиона батов, что указывает на фокус на компактные студии и однокомнатные юниты.
Другие растущие рынки
Тайвань показал рост с 5,6% до 7,1%, Индия - с 3,9% до 5,2%. Австралийские покупатели увеличили долю до 4,8%, французские - до 3,4%. Эти группы выбирают объекты премиум-класса в центральных районах Бангкока и курортных зонах Пхукета, Самуи, Хуахина.
Прогноз REIC на 2025-2026 годы
Аналитики REIC прогнозируют стабилизацию или умеренный рост продаж иностранцам на уровне 1% в 2025 году. Факторы поддержки: продление правительством Таиланда льготных ставок на регистрацию сделок для тайских граждан до 30 июня 2027 года (0,01% вместо стандартных 2% для объектов до 7 миллионов батов), что косвенно стимулирует застройщиков удерживать цены. Иностранцы не получают эту льготу, но выигрывают от общей стабилизации рынка.
По данным Knight Frank Thailand, в 2026 году доля китайских покупателей в Паттайе составила 36% от иностранных сделок - на 3 процентных пункта выше среднего по стране. Россияне в Паттайе удерживают 13%, что вдвое выше национального показателя. Мьянма в Паттайе занимает лишь 2,1%, уступая Германии (5%), Великобритании (5,5%) и скандинавским странам. Это связано с тем, что покупатели из Мьянмы предпочитают близость к границе и деловым центрам, а не морские курорты.
Квота на иностранную собственность в кондоминиумах остаётся на уровне 49% от общей площади здания согласно Закону о кондоминиумах B.E. 2522 (раздел 19 bis). Обсуждаемое повышение до 75% так и не было внесено в парламент по состоянию на август 2026 года. Министерство внутренних дел подтвердило продление льготных ставок регистрации, но только для тайских граждан, что зафиксировано в Королевской газете от 1 июля 2026 года.
Почему Мьянма наращивает инвестиции
Политический кризис в Мьянме после военного переворота 2021 года вынудил состоятельных граждан искать убежище для капитала. Таиланд стал логичным выбором: близкое расположение, отсутствие визовых барьеров для краткосрочных поездок, развитая банковская система. Покупатели из Мьянмы часто оформляют сделки через тайские компании с номинальными директорами, что формально соответствует закону, но требует тщательной юридической проверки.
Банки Таиланда охотнее принимают переводы из Мьянмы, чем из России, из-за меньших санкционных рисков. Bangkok Bank и Siam Commercial Bank открывают счета гражданам Мьянмы при наличии рабочей визы или разрешения на долгосрочное пребывание. Для регистрации в иностранной квоте кондоминиума требуется справка о валютном переводе (Foreign Exchange Transaction Form), которую банк выдаёт при зачислении средств из-за рубежа.
Что происходит с китайским и российским спросом
Китайский рынок страдает от внутренних проблем: кризис застройщиков (Evergrande, Country Garden), падение доверия к недвижимости как активу, ограничения на вывод капитала свыше $50 тысяч в год. Тайские проекты теряют привлекательность на фоне дешевеющей недвижимости внутри Китая. Средний срок экспозиции юнита, купленного китайцем в 2022-2023 годах, вырос до 180 дней против 90 дней в 2020-м.
Российский спрос сдерживают технические сложности. Перевод средств через UnionPay и криптовалютные каналы работает, но увеличивает издержки на 3-5%. Прямые рейсы Москва - Бангкок сократились с 14 до 7 в неделю по состоянию на июль 2026 года. Застройщики Паттайи отмечают, что российские покупатели стали чаще выбирать рассрочку от девелопера вместо единовременной оплаты, что снижает маржинальность сделок.
Таблица: сравнение активности покупателей в 2023-2024 годах
| Страна | Доля 2023 | Доля 2024 | Изменение |
|---|---|---|---|
| Китай | 35,2% | 33,0% | −2,2 п.п. |
| Россия | 9,1% | 7,6% | −1,5 п.п. |
| Мьянма | 4,3% | 6,1% | +1,8 п.п. |
| Тайвань | 5,6% | 7,1% | +1,5 п.п. |
| Индия | 3,9% | 5,2% | +1,3 п.п. |
Что это значит для покупателя в Паттайе
Для российских инвесторов, рассматривающих Паттайю, смещение спроса в сторону Мьянмы и других азиатских рынков означает снижение конкуренции за объекты в средней ценовой категории (3-6 миллионов батов). Застройщики начали предлагать более гибкие условия рассрочки: до 40% в процессе строительства против стандартных 20-30%. Проекты в районах Пратамнак, Джомтьен, На Джомтьен показывают замедление продаж, что даёт пространство для переговоров о скидке.
Покупателям из Мьянмы Паттайя пока менее интересна, чем Бангкок или Чиангмай. Это создаёт возможность для арбитража: приобретение юнитов в проектах с высокой долей иностранной квоты (близкой к 49%) до того, как мьянманский спрос развернётся в сторону морских курортов. Исторически такие сдвиги происходят с лагом 12-18 месяцев.
Важный технический момент: если вы планируете покупку в 2026-2027 годах, уточняйте остаток иностранной квоты в конкретном здании до внесения депозита. Квота рассчитывается по площади, а не по количеству юнитов, поэтому проект может исчерпать лимит, продав менее половины квартир, если крупные пентхаусы ушли иностранцам. Лэнд Офис не зарегистрирует сделку без подтверждения остатка квоты и банковской справки о валютном переводе.
Льготная ставка 0,01% на регистрацию, продлённая до июня 2027 года, не распространяется на иностранцев. Вы заплатите стандартные 2% от кадастровой стоимости или цены сделки (что выше). Закладывайте эти расходы в бюджет: для объекта за 5 миллионов батов регистрация обойдётся в 100 тысяч батов плюс гербовый сбор и услуги юриста.
Выводы: рынок перестраивается
Структура иностранного спроса на тайскую недвижимость меняется быстрее, чем в предыдущие десятилетия. Мьянма, Тайвань и Индия замещают традиционных лидеров из Китая и России. Для Паттайи это пока не критично: российская диаспора остаётся крупнейшей среди европейских покупателей, а китайцы по-прежнему доминируют в новых проектах вдоль Сукхумвита.
Прогноз REIC о росте продаж на 1% в 2025 году выглядит консервативным. Если правительство Таиланда примет решение о повышении иностранной квоты до 75% или продлит льготы на более широкий сегмент покупателей, рынок может показать 3-5% роста. Пока этого не произошло, фокус остаётся на качестве объекта, репутации застройщика и юридической чистоте сделки - факторах, которые не зависят от национальности соседей по зданию.
