Россияне удерживают третье место по объёму покупок тайских кондоминиумов
Граждане России остаются в тройке крупнейших иностранных покупателей кондоминиумов в Таиланде по итогам первого полугодия 2026 года. Согласно данным Департамента земель Министерства внутренних дел, россияне занимают третью позицию после китайцев и граждан Гонконга по количеству зарегистрированных сделок на кондоминиумы стоимостью до 7 миллионов бат. Кабинет министров 30 июня 2026 года одобрил продление льготных ставок регистрации до 30 июня 2027 года, что делает покупку жилья иностранцами ещё привлекательнее.
Новые условия регистрации: снижение до 0,01% действует ещё год
Правительство Таиланда через два уведомления Министерства внутренних дел, опубликованных в Королевской газете 1 июля 2026 года, закрепило продление льготных ставок. Первое уведомление охватывает жилые и коммерческие здания по Земельному кодексу, второе - кондоминиумы по Закону о кондоминиумах B.E. 2522 (1979).
Ставка регистрации перехода права собственности снижена до 0,01% от оценочной стоимости вместо стандартных 2%. Регистрация ипотеки также 0,01% от суммы кредита вместо обычного 1%. Льгота распространяется на сделки, где цена покупки, оценочная стоимость и сумма ипотеки не превышают 7 миллионов бат каждая.
Важный нюанс: льготная ставка ипотеки применяется только при одновременной регистрации покупки и залога. Если вы оформляете ипотеку позже, придётся заплатить стандартный 1%.
Какие объекты попадают под льготу
Мера охватывает:
- Отдельно стоящие дома, дуплексы, таунхаусы
- Коммерческие здания
- Земельные участки с такими строениями
- Кондоминиумы в зарегистрированных зданиях
Покупатель должен быть физическим лицом - тайцем или иностранцем. Иностранные граждане могут приобретать кондоминиумы в пределах 49% иностранной квоты по Закону о кондоминиумах §19 bis и получают те же льготные ставки, что и тайцы.
Частичная продажа доли в собственности не подпадает под программу.
Экономический эффект: 540 миллиардов бат транзакций в год
Министерство финансов Таиланда прогнозирует, что мера стимулирует сделки на сумму около 540,81 миллиарда бат ежегодно. Инвестиции в жилую недвижимость вырастут на 305,81 миллиарда бат. Вклад в ВВП составит 1,06% в год по сравнению со сценарием без льгот.
Банк Таиланда параллельно смягчил требования к соотношению кредит/стоимость (LTV) для жилищных займов, оформленных с 1 июля 2026 по 30 июня 2027 года. Это облегчает доступ к ипотеке как для тайцев, так и для иностранцев с разрешением на работу и легальным доходом в стране.
Разрыв между принятием решения и публикацией: риск для июльских сделок
Существует короткий, но критичный период между решением Кабинета 30 июня и публикацией уведомлений в Королевской газете. Юридическая фирма Dej-Udom & Associates предупредила, что любая регистрация, проведённая 1 июля или позже до появления текстов в Gazette, облагается стандартными ставками 2% и 1%.
Предыдущая программа, утверждённая 8 апреля 2025 года, истекла 30 июня 2026 года. Новые уведомления вступают в силу с даты публикации, а не с даты решения Кабинета. Покупателям, планирующим закрытие сделки в начале июля, рекомендовали проверить Королевскую газету перед походом в Лэнд Офис. Если тексты ещё не опубликованы, бюджет должен включать полные сборы или стоит отложить регистрацию.
Ежегодные налоги и расходы для иностранных владельцев кондоминиумов
Помимо разовых сборов при покупке, владельцы несут постоянные расходы. Закон о налоге на землю и здания B.E. 2562, действующий с 1 января 2020 года, устанавливает ежегодный налог на жилую недвижимость по прогрессивной шкале от оценочной стоимости Казначейства:
| Оценочная стоимость | Ставка в год |
|---|---|
| До 40 млн бат | 0,02% |
| 40-65 млн бат | 0,03% |
| 65-90 млн бат | 0,05% |
| Свыше 90 млн бат | 0,10% |
Тайские граждане, зарегистрированные по адресу единственного жилья на 1 января, получают освобождение на первые 50 миллионов бат совокупной стоимости земли и здания (или 10 миллионов, если владеют только зданием). Иностранцы, владеющие кондоминиумом, не могут быть внесены в тайскую домовую книгу (ทะเบียนบ้าน) по этому адресу, следовательно, льгота не применяется. Налог начисляется на полную оценочную стоимость.
Для типичного кондоминиума в Паттайе оценочной стоимостью 5-15 миллионов бат ежегодный налог составляет 1 000-3 000 бат.
Полная структура расходов владельца
Помимо земельного налога, собственник кондоминиума платит:
- Взносы юридическому лицу кондоминиума (CAM): 0,6-1,5% от стоимости в год
- Взносы в фонд ремонта (sinking fund): разовый при покупке, плюс пополнения
- Страхование имущества: 0,03-0,08% в год
- Резерв на мелкий ремонт: 0,5-1,0% в год
Совокупные ежегодные расходы (без учёта налога на доход от аренды) составляют 1,2-2,6% от рыночной стоимости кондоминиума.
Для владельцев вилл с землёй расходы схожи: 1,1-2,3% в год, но включают более высокие затраты на обслуживание сада, бассейна и систем безопасности.
Налог на доход от аренды: 15% для нерезидентов
Если вы сдаёте кондоминиум в аренду, доход облагается налогом. Нерезиденты (те, кто находится в Таиланде менее 180 дней в календарном году) платят 15% налог у источника выплаты. Резиденты декларируют доход по прогрессивной шкале подоходного налога (PIT), которая начинается с 0% на первые 150 000 бат и достигает 35% на доход свыше 5 миллионов бат.
Арендодатель обязан удержать налог и перечислить его в налоговую инспекцию. Арендатор не несёт ответственности за уплату, но может быть привлечён к солидарной ответственности, если не проконтролировал удержание.
Правило 49% и регистрация иностранной квоты
Иностранцы могут владеть кондоминиумом на праве полной собственности (freehold) только в пределах 49% от общей площади здания, зарегистрированной под иностранную квоту. Оставшиеся 51% должны принадлежать тайским гражданам.
При покупке обязательно проверьте в Лэнд Офисе текущий процент иностранной квоты конкретного здания. Если квота исчерпана, вы сможете купить только на имя тайца (с рисками) или оформить долгосрочную аренду (leasehold) на 30 лет с возможностью продления.
Для регистрации на иностранца требуется подтверждение ввоза валюты в Таиланд на сумму покупки. Банк выдаёт справку Foreign Exchange Transaction Form (FETF), которую необходимо предоставить в Лэнд Офис вместе с договором купли-продажи.
Что это значит для покупателя в Паттайе
Продление льготных ставок до середины 2027 года даёт российским покупателям дополнительный год для экономии на регистрационных сборах. На кондоминиум стоимостью 5 миллионов бат экономия составляет около 99 500 бат на переходе права и ещё 49 500 бат на ипотеке - суммарно почти 150 000 бат.
Паттайя остаётся одним из наиболее доступных рынков для иностранцев. Средняя цена квадратного метра в новых проектах Центральной Паттайи - 80 000-120 000 бат, в районе Пратамнак - 100 000-180 000 бат. Студии площадью 25-30 м² укладываются в лимит 7 миллионов бат, однокомнатные квартиры 35-45 м² в средних проектах тоже попадают под льготу.
Важно учитывать момент регистрации. Если вы бронируете квартиру в строящемся проекте с передачей в 2027 году, убедитесь, что застройщик запланирует регистрацию до 30 июня 2027 года. После этой даты ставки вернутся к стандартным 2% и 1%, если правительство не продлит программу снова.
Смягчение требований LTV Банком Таиланда облегчает получение ипотеки иностранцам с рабочей визой и официальным доходом. Крупные банки (Bangkok Bank, Kasikornbank, Siam Commercial Bank) предлагают кредиты до 70-80% стоимости на срок до 20 лет. Процентные ставки для иностранцев выше, чем для тайцев: 5,5-7% годовых против 3,5-5%.
Российские покупатели традиционно предпочитают районы с развитой русскоязычной инфраструктурой: Джомтьен (особенно сои у Пратамнак), Наклуа, Вонгамат. Спрос на вторичном рынке в этих зонах стабилен, что облегчает перепродажу. Доходность от краткосрочной аренды (посуточно через Airbnb) в высокий сезон достигает 8-12% годовых, долгосрочная аренда даёт 4-6%.
Обратите внимание на юридическую чистоту сделки. Проверьте, что застройщик зарегистрировал кондоминиум по Закону B.E. 2522, получил разрешение на ввод в эксплуатацию и что юридическое лицо собственников функционирует. Запросите выписку из Лэнд Офиса о текущей иностранной квоте здания и убедитесь, что ваша покупка не выведет её за 49%.
Заключение
Сохранение позиций российских покупателей в тройке лидеров на тайском рынке кондоминиумов отражает устойчивый интерес к недвижимости в Королевстве. Продление льготных ставок регистрации до 0,01% ещё на год снижает входной барьер и делает инвестиции выгоднее. Паттайя с её доступными ценами, развитой инфраструктурой и высокой ликвидностью остаётся оптимальным выбором для тех, кто ищет баланс между стоимостью владения и потенциалом дохода. Главное - действовать до истечения срока программы 30 июня 2027 года и тщательно проверять все документы перед регистрацией.
