Кабинет министров Таиланда одобрил продление программы снижения регистрационных сборов при покупке недвижимости ещё на один год - до 30 июня 2027 года. Ставки остаются на символическом уровне 0,01% как для перехода права собственности, так и для регистрации ипотеки. Решение направлено на поддержку рынка жилья и стимулирование экономического роста в условиях, когда количество новых проектов в стране упало до минимума за два десятилетия.
Первоначально льгота была введена 22 апреля 2025 года и должна была завершиться 30 июня 2026 года. Министерство внутренних дел Таиланда опубликовало два срочных постановления, которые официально закрепили продление в Королевском вестнике. Сниженная ставка 0,01% заменяет стандартные 2% при переходе права собственности и 1% при регистрации ипотеки.
Кто получает право на льготу и какие объекты подпадают под программу
Программа распространяется исключительно на граждан Таиланда, приобретающих недвижимость для личного проживания. Иностранные покупатели продолжают оплачивать сборы по стандартным ставкам независимо от типа объекта или суммы сделки.
Типы недвижимости, включённые в программу:
- индивидуальные дома
- дуплексы
- таунхаусы
- коммерческие здания
- земельные участки с жилыми постройками
- квартиры в кондоминиумах, зарегистрированных по Закону о кондоминиумах
Обязательные условия для получения льготы:
| Параметр | Максимальное значение |
|---|---|
| Стоимость объекта по договору | 7 000 000 бат |
| Официальная оценочная стоимость | 7 000 000 бат |
| Сумма ипотечного кредита | 7 000 000 бат по одному договору |
Льгота не действует при продаже долей в собственности. Покупатель должен быть физическим лицом с тайским гражданством. Регистрация ипотеки и перехода права собственности должны происходить одновременно - если ипотека оформляется позже, ставка 0,01% на неё не распространяется.
Как изменился рынок новостроек в Восточном регионе за первый квартал 2026 года
Центр информации о недвижимости Таиланда зафиксировал падение количества разрешений на строительство новых жилых проектов на 50,2% в первом квартале 2026 года - до 27 870 единиц по всей стране. Сегмент кондоминиумов пострадал сильнее остальных: выдано разрешений всего на 2 950 квартир, что на 71,3% меньше, чем годом ранее.
Восточный регион, включающий Паттайю, Чонбури и Районг, показал снижение на 54,3%. По данным REIC, прогнозируемый объём новых запусков кондоминиумов в 2026 году составит от 15 000 до 18 000 единиц - самый низкий показатель за два десятилетия.
Средняя цена предложения новых кондоминиумов упала до 84 500 бат за квадратный метр, что на 55% ниже, чем в предыдущем квартале. Застройщики смещают фокус в пригородные районы с ценником ниже 80 000 бат за м², ориентируясь на тайских покупателей с реальным спросом на жильё для проживания, а не инвестиций.
Джомтьен и Наклыа практически не получили новых анонсов крупных проектов с начала года. Единственные запуски сосредоточены в малоэтажном сегменте: таунхаусы и дома для локальных покупателей.
Почему правительство решило продлить льготу на фоне падения активности застройщиков
Решение о продлении принято в условиях, когда внутренний спрос на недвижимость остаётся слабым, а застройщики массово откладывают анонсы новых проектов. Правительство рассчитывает, что снижение транзакционных издержек стимулирует покупателей, откладывавших оформление сделок, завершить покупку до истечения срока льготы.
Для объекта стоимостью 5 000 000 бат экономия на регистрационных сборах составляет:
| Сбор | Стандартная ставка | Льготная ставка 0,01% | Экономия |
|---|---|---|---|
| Переход права собственности | 100 000 бат (2%) | 500 бат | 99 500 бат |
| Регистрация ипотеки | 50 000 бат (1%) | 500 бат | 49 500 бат |
| Итого | 150 000 бат | 1 000 бат | 149 000 бат |
Для квартиры стоимостью 3 000 000 бат экономия составит 89 700 бат. Для дома за 7 000 000 бат - 209 300 бат.
Правительство также запустило программу долгосрочных виз, привязанную к покупке кондоминиума на сумму от 3 000 000 бат. Программа нацелена на пенсионеров, инвесторов и цифровых кочевников, желающих обосноваться в Пхукете, Чиангмае, Паттайе или Бангкоке. Однако квота на иностранное владение в кондоминиумах - максимум 49% площадей в одном здании - означает, что застройщики не могут полностью переориентироваться на зарубежных клиентов.
Как одновременная регистрация ипотеки и права собственности меняет процесс оформления сделки
Ключевое условие для получения льготной ставки на регистрацию ипотеки - одновременное оформление перехода права собственности и ипотеки в Лэнд Офисе. Это требует синхронизации действий покупателя, продавца и банка.
Стандартная последовательность оформления сделки:
- Подписание договора купли-продажи
- Регистрация перехода права собственности в Лэнд Офисе
- Получение средств от банка
- Регистрация ипотеки через несколько дней или недель
Новая последовательность для получения льготы:
- Подписание договора купли-продажи
- Подписание ипотечных документов с банком
- Одновременная явка в Лэнд Офис для регистрации перехода права и ипотеки в один день
Банки должны быть готовы оформить ипотеку так, чтобы регистрация произошла в один визит. Покупателю необходимо заранее согласовать с кредитным отделом банка дату визита в Лэнд Офис и убедиться, что все документы подготовлены. Если ипотека регистрируется позже, ставка льготы на неё не применяется, и покупатель заплатит стандартный 1% от суммы кредита.
Риски для покупателей на этапе строительства и возможности на вторичном рынке
Застройщики, переходящие в режим экономии, могут заморозить или отложить сдачу проектов. Если вы внесли аванс за квартиру в строящемся объекте, есть вероятность задержки передачи. Проверьте статус разрешений, график передач и финансовое состояние девелопера. Запросите подтверждение, что проект прошёл экологическую экспертизу и имеет все необходимые согласования от местных властей.
Сокращение нового предложения делает вторичный рынок более конкурентоспособным. Владельцы квартир в Джомтьене и Наклыа, которые ранее не могли продать из-за избытка новостроек, теперь получают больше внимания покупателей. Цены на вторичке могут вырасти медленнее, чем на первичном рынке, что создаёт окно для выгодных сделок.
Проекты в пригородных районах Паттайи - не на первой линии - сейчас предлагаются по ценам ниже 80 000 бат за квадратный метр. Разница с центральным Джомтьеном или Наклыа достигает 30-40%. Если вы готовы пожертвовать видом на море ради цены, это может быть разумным выбором в текущих условиях.
Что это значит для покупателя в Паттайе
Для русскоязычных покупателей недвижимости в Паттайе продление льготы до 30 июня 2027 года создаёт несколько практических последствий, которые важно учитывать при планировании сделки.
Иностранные покупатели не получают прямой выгоды от снижения ставок. Вы продолжаете платить стандартные 2% за переход права собственности и 1% за регистрацию ипотеки. Для квартиры стоимостью 5 000 000 бат это 150 000 бат транзакционных расходов.
Окончание льготы 30 июня 2027 года может вызвать всплеск активности тайских покупателей в мае-июне 2027 года, когда они будут торопиться завершить сделки до истечения срока. Это создаст краткосрочное давление на Лэнд Офисы и может замедлить обработку документов. Если вы планируете покупку на лето 2027 года, закладывайте дополнительное время на регистрацию.
После завершения льготы вероятен спад краткосрочной активности и пересмотр ценовых ожиданий у продавцов. Владельцы, рассчитывавшие на быструю продажу, могут стать более гибкими в переговорах. Это окно для агрессивного торга на вторичном рынке.
Программа долгосрочных виз при покупке недвижимости от 3 000 000 бат работает, но её эффективность зависит от стабильности рынка. Убедитесь, что выбранный объект соответствует требованиям программы и что девелопер готов предоставить необходимые документы для подачи в иммиграционную службу.
Если вы рассматриваете покупку через тайскую компанию или схему аренды земли, заранее подтвердите с юристом и в Лэнд Офисе, применима ли для вас какая-либо часть льготы. По общему праву Таиланда иностранцы имеют ограничения на владение землёй, и возможность прямого получения льготы по регистрации земли может быть ограничена для нерезидентов.
Рынок находится в фазе перестройки. Следующие 6-12 месяцев покажут, насколько глубоким будет спад. Если вы покупаете для проживания, текущие условия позволяют торговаться агрессивнее, чем год назад. Если для инвестиций - оцените доходность аренды в конкретном микрорайоне: без уверенной арендной ставки кондоминиум в Паттайе остаётся высоким риском.
Проверьте статус проекта перед внесением аванса. Запросите копию разрешения на строительство, график передач и подтверждение финансирования от банка-кредитора девелопера. Если проект заморожен или девелопер испытывает финансовые трудности, ваш аванс может оказаться под угрозой.
Включите в договор купли-продажи пункт о распределении расходов на регистрацию и об ответственности за корректную подачу документов. Попросите оценщика и юриста проверить стоимость, на основе которой будут рассчитываться сборы, чтобы избежать сюрпризов с оценкой Лэнд Офиса.
Практические шаги для завершения покупки до истечения срока льготы
Даже если вы как иностранный покупатель не получаете прямой выгоды, понимание механики льготы помогает правильно структурировать сделку и избежать задержек.
Подтвердите право продавца на льготу, если он тайский гражданин. Обратитесь в Лэнд Офис или к профильному юристу, чтобы убедиться, что статус продавца и объект попадают под объявленные правила. Если продавец получает льготу, он может быть более гибким в переговорах о цене, поскольку его транзакционные расходы снижены.
Согласуйте с банком условие одновременной регистрации ипотеки и передачи права, если вы планируете использовать кредит. Банк должен быть готов оформить ипотеку так, чтобы регистрация произошла в один визит. Это требует координации между кредитным отделом, юристом и Лэнд Офисом.
Включите в договор пункт о распределении расходов на регистрацию. Стандартная практика в Таиланде - продавец и покупатель делят расходы поровну, но это всегда предмет переговоров. Если продавец получает льготу, его доля расходов снижается, и вы можете использовать это как рычаг для пересмотра цены.
Запросите у оценщика и юриста проверку стоимости, на основе которой будут рассчитываться сборы. Лэнд Офис использует либо договорную цену, либо официальную оценочную стоимость - в зависимости от того, что выше. Если оценочная стоимость превышает договорную, ваши сборы вырастут.
Если вы иностранец, уточните применимость закона к форме владения. Для кондоминиумов вы можете владеть квартирой на правах фрихолда в пределах 49% квоты. Для земли и домов доступны схемы аренды на 30 лет с возможностью продления или владение через тайскую компанию. Каждая схема имеет свои юридические риски и налоговые последствия.
Не спешите с решением. Рынок находится в фазе перестройки, и следующие 6-12 месяцев покажут, насколько глубоким будет спад. Если вы покупаете для проживания, текущие условия позволяют торговаться агрессивнее, чем год назад.
