Три ассоциации застройщиков обратились к правительству с требованием экстренных мер
Рынок недвижимости Таиланда переживает затяжной спад, который заставил крупнейшие отраслевые объединения выступить с открытым призывом к властям. Хотя кабинет министров 30 июня 2026 года продлил льготные ставки на регистрацию сделок до 30 июня 2027 года, представители девелоперов утверждают: этого недостаточно. Министерство финансов прогнозирует, что продление меры стимулирует сделки на сумму около 540 810 млн бат ежегодно и добавит 1,06% к ВВП. Однако застройщики настаивают на более радикальных шагах.
Что именно продлило правительство
Кабинет министров принял решение сохранить сниженные ставки регистрационных сборов еще на год. Уведомления Министерства внутренних дел были опубликованы в правительственной газете 1 июля 2026 года. Меры распространяются на покупку и ипотечное кредитование жилой и коммерческой недвижимости при соблюдении условий.
Ставка регистрации права собственности снижена с обычных 2% до 0,01% от оценочной стоимости. Регистрация ипотеки обходится в 0,01% от суммы кредита вместо стандартного 1%. Льгота действует только при одновременной регистрации покупки и залога.
Кто может воспользоваться льготой
Требования к объекту и покупателю строго определены. Покупатель должен быть гражданином Таиланда - физическим лицом. Иностранцы под эту программу не подпадают, что ограничивает её применимость для русскоязычных инвесторов.
Подходящая недвижимость включает отдельно стоящие дома, таунхаусы, коммерческие здания, землю с такими строениями и квартиры в кондоминиумах. Цена покупки, официальная оценка и сумма ипотеки не должны превышать 7 млн бат по каждому параметру. Исключена частичная продажа долей.
| Параметр | Стандартная ставка | Льготная ставка (до 30.06.2027) |
|---|---|---|
| Регистрация права собственности | 2% от оценки | 0,01% от оценки |
| Регистрация ипотеки | 1% от суммы кредита | 0,01% от суммы кредита |
| Максимальная стоимость объекта | Без ограничений | 7 млн бат |
| Покупатель | Любой | Только тайцы - физлица |
Почему застройщики недовольны
Снижение сборов помогает тайским покупателям сэкономить несколько десятков тысяч бат на сделке. Для объекта за 5 млн бат экономия составит около 99 500 бат на регистрации права и еще столько же на ипотеке. Но девелоперы указывают: проблема глубже.
Продажи новостроек в крупных городах упали из-за экономической неопределенности и последствий конфликта на Ближнем Востоке, о чем прямо говорится в материалах правительства. Покупательная способность населения снижается. Застройщики сталкиваются с ростом издержек на строительство, замораживанием проектов и падением рентабельности.
Отраслевые ассоциации требуют расширить меры поддержки. Среди предложений - снятие ограничения по гражданству покупателя, увеличение порога стоимости до 10-15 млн бат, налоговые вычеты для инвесторов и упрощение процедур получения кредитов. Пока правительство не отреагировало на эти инициативы публично.
Инвестиционная виза как альтернативный стимул
Параллельно с налоговыми льготами власти развивают программу привлечения иностранного капитала через недвижимость. Инвестиционная виза на основе покупки жилья стала доступна для любого возраста при вложении от 3 млн бат в кондоминиум с правом полной собственности или при аренде жилья стоимостью от 85 000 бат в месяц.
Покупка должна быть оформлена на иностранца с переводом средств из-за рубежа. Иммиграционное бюро проверяет сделку через Лэнд Офис в течение 30-45 дней, после чего выдает годовую визу с правом продления. Этот механизм работает независимо от льгот на регистрационные сборы и ориентирован именно на нерезидентов.
Таким образом, для иностранных покупателей сохраняется возможность получить долгосрочное пребывание через инвестиции, но экономия на регистрации сделки им недоступна.
Налог на землю и здания остается в полном размере
С 2020 года в Таиланде действует ежегодный налог на землю и здания, заменивший прежнюю систему сборов. Первые годы применялись пониженные ставки, но к 2026 году правительство не продлило скидки. Налог начисляется по полным тарифам в зависимости от назначения объекта.
Для жилой недвижимости стоимостью до 50 млн бат ставка составляет 0,02%, от 50 до 75 млн бат - 0,03%, от 75 до 100 млн бат - 0,05%, свыше 100 млн бат - 0,1%. Коммерческая недвижимость облагается по ставке 0,3-0,7% в зависимости от оценки. Пустующие участки могут облагаться повышенными ставками до 1,2%.
Налог уплачивается ежегодно до конца апреля. Местные административные организации могут предоставлять дополнительные льготы по своему усмотрению, но общегосударственных скидок на 2026 год нет. Собственники должны учитывать эти расходы при планировании бюджета владения недвижимостью.
Потеря доходов местных бюджетов
Снижение регистрационных сборов ударило по финансам местных административных организаций, которые получают часть этих поступлений. Кабинет министров поручил Бюджетному бюро и профильным ведомствам изыскать средства для компенсации выпадающих доходов, чтобы муниципалитеты могли продолжать нормальную работу.
Однако механизм компенсации пока не детализирован публично. Местные власти опасаются дефицита средств на инфраструктуру и социальные программы, особенно в курортных зонах, где доля сделок с недвижимостью в бюджете традиционно высока.
Что это значит для покупателя в Паттайе
Для иностранных инвесторов, рассматривающих покупку в Паттайе и на Восточном побережье, текущая ситуация имеет несколько практических последствий. Льготные сборы на регистрацию недоступны нерезидентам, поэтому экономия на этой статье расходов не сработает. Вы по-прежнему платите стандартные 2% при регистрации права собственности на кондоминиум.
Давление на застройщиков может привести к снижению цен на первичном рынке или появлению специальных акций для иностранных покупателей. Девелоперы заинтересованы в быстрой реализации запасов, и это открывает пространство для переговоров. Проекты, запущенные в 2024-2025 годах, сейчас выходят на стадию завершения, и продавцы мотивированы закрыть сделки.
Инвестиционная виза остается рабочим инструментом для тех, кто планирует долгосрочное пребывание. Порог в 3 млн бат соответствует среднему ценовому сегменту в Паттайе - студии и однокомнатные квартиры в новых проектах с видом на море или в центральных районах. Оформление визы добавляет ценность покупке, превращая недвижимость в актив с дополнительной функцией.
Вторичный рынок в Паттайе сейчас предлагает больше возможностей, чем первичный. Собственники, столкнувшиеся с ростом операционных расходов и отсутствием арендаторов после пандемии, готовы продавать с дисконтом. Проверка юридической чистоты объекта и истории владения становится критически важной - рынок насыщен предложениями, и спешка может обернуться проблемами.
Налог на землю и здания теперь составляет заметную статью расходов для владельцев дорогой недвижимости. Квартира за 10 млн бат обойдется в 20 000 бат ежегодного налога, что нужно закладывать в расчет доходности при инвестиционной покупке. Для объектов стоимостью выше 50 млн бат налоговая нагрузка растет прогрессивно.
Если правительство пойдет навстречу застройщикам и расширит льготы на иностранных покупателей, это станет сигналом к активизации рынка. Пока такого решения нет, разумная стратегия - тщательный выбор объекта, жесткие переговоры по цене и фокус на ликвидных локациях с проверенной инфраструктурой. Рынок покупателя дает преимущество тем, кто готов действовать без спешки и с полным пониманием юридических нюансов.
Выводы
Продление льгот на регистрацию сделок до середины 2027 года поддерживает тайских покупателей жилья эконом- и среднего класса, но не решает системных проблем рынка. Застройщики продолжают требовать более широких мер, включая доступ иностранцев к программе и повышение порога стоимости. Правительство балансирует между стимулированием спроса и защитой доходов местных бюджетов.
Для покупателей из России и СНГ ключевое значение имеет инвестиционная виза и возможности вторичного рынка. Снижение активности девелоперов создает окно для выгодных покупок, но требует повышенной осмотрительности при проверке объектов. Рынок недвижимости Таиланда входит в фазу коррекции, и следующие 12-18 месяцев покажут, насколько эффективными окажутся меры поддержки.
