Земельный департамент Таиланда усилил проверки номинальных схем в 2026 году

Циркуляр от 15 мая 2026 года изменил правила регистрации сделок с землёй

Земельный департамент Таиланда запустил общенациональную кампанию по выявлению номинальных схем владения землёй иностранцами. Срочный циркуляр № มท 0515.2/ว 10722 от 15 мая 2026 года обязывает сотрудников земельных офисов проводить дополнительную проверку при сделках с наличным платежом от 2 млн батов или оценочной стоимостью от 5 млн батов. Исключение сделано только для передачи наследства наследникам по закону. Проверка обязательна даже при меньших суммах, если есть обоснованное подозрение в оформлении земли на тайское лицо в интересах иностранца.

Как работает новая система проверок

Сотрудники земельных офисов теперь обязаны изучать доходы, род занятий, финансовое положение и источники средств покупателей. Контроль не заканчивается регистрацией сделки. Местные офисы должны ежемесячно проверять компании, которым принадлежит земля, если среди акционеров или директоров есть иностранцы, и раз в квартал отчитываться о результатах.

Индикаторы риска включают увеличение капитала, смену акционеров и изменение соотношения акций. Власти оценивают источники капитала, структуру собственности и финансовую стабильность компаний, чтобы определить законность сделок.

Масштаб правоприменения

Департамент развития бизнеса передал отобранные дела профильным ведомствам. Налоговая служба проверяет 14 800 компаний, Земельный департамент изучает недвижимость 17 556 компаний, спецгруппа Королевской полиции ведёт 2 713 углублённых расследований. Отдел по борьбе с экономическими преступлениями преследует 2 257 компаний, Департамент специальных расследований открыл 2 236 дел.

Выездные проверки с октября 2025 года охватили 35 локаций в 11 провинциях: Пхукет, Сураттхани (Самуи и Пханган), Краби, Чонбури (Паттайя), Чиангмай и Бангкок.

Громкие дела 2026 года

17 июля 2026 года полиция провела крупную операцию в провинции Чонбури. Задержали четырёх российских подозреваемых, выдали 41 ордер на обыск, проверили 33 компании. Более широкая сеть расследования охватила около 495 компаний и 775 домов в шести проектах. Речь идёт о 32 земельных участках общей стоимостью около 235 млн батов.

В Бангкоке полиция сообщила о расследовании предполагаемой сети из 33 компаний, связанной с 33 элитными домами стоимостью более 1,275 млрд батов. В Краби, Пхукете и Пхангнга власти проверяют 89 участков общей площадью более 49 раев (78 400 квадратных метров) и стоимостью около 1,05 млрд батов.

Что считается номинальной схемой по закону

Статья 97 Земельного кодекса устанавливает два формальных критерия. Компания считается иностранной, если иностранцам принадлежит более 49% капитала либо они составляют более половины всех акционеров.

Соблюдения этих порогов недостаточно. Статьи 96 и 113 применяются, когда тайское лицо приобретает или удерживает землю в интересах иностранца. При проверке номинальной структуры чиновники выясняют:

• кто оплатил акции тайских участников и покупку земли;
• были ли у тайских акционеров собственные средства и несут ли они реальный экономический риск;
• кто распоряжается банковскими счетами, голосами и ключевыми решениями;
• ведёт ли компания хозяйственную деятельность;
• кто пользуется недвижимостью и получает от неё выгоду.

Само участие тайских акционеров в компании закон не нарушает. Вопросы возникают, если они ничего не вкладывают, не участвуют в управлении и нужны только для формального соблюдения долей.

Последствия выявления нарушений

Если гражданин Таиланда приобрёл землю в интересах иностранца, статья 96 позволяет обязать его продать её по процедуре статьи 94. Для компаний, которые считаются иностранными по статьям 97 или 98, тот же порядок действует через статью 99.

Действующий закон требует отчуждения земли, а не её автоматической передачи государству. Срок продажи варьируется от 180 дней до одного года в зависимости от обстоятельств дела.

Законные варианты владения недвижимостью для иностранцев

Квартиры в кондоминиумах

Иностранец может оформить квартиру в собственность, если дом зарегистрирован как кондоминиум и выбранная квартира доступна в иностранной квоте. Квота ограничена 49% общей площади квартир в здании.

Проверку квоты проводят по конкретному объекту. Этот вариант не требует создания компании и остаётся самым безопасным способом покупки недвижимости в Таиланде.

Зарегистрированная аренда земли

Аренда даёт договорное право пользоваться объектом. По общему правилу аренду недвижимости можно зарегистрировать на срок до 30 лет. Договор на срок свыше трёх лет заключают письменно и регистрируют в Земельном департаменте. Без регистрации он подлежит исполнению лишь в пределах трёх лет.

Смена собственника земли не прекращает зарегистрированную аренду. Право можно передать или заложить, оно переходит по наследству, но не даёт права собственности на землю.

Узуфрукт (сап-инг-сит)

Сап-инг-сит - отдельное зарегистрированное право пользоваться недвижимостью и извлекать из неё выгоду сроком до 30 лет. Его можно установить в отношении земли с чанотом, такой земли вместе со зданием либо квартиры в кондоминиуме.

Право можно передать или заложить, оно переходит по наследству. Смена собственника его не прекращает. Узуфрукт не даёт права собственности на землю, но обеспечивает более широкие полномочия по сравнению с обычной арендой.

Инвестиционное исключение

Существует узкое исключение для лиц, инвестировавших не менее 40 млн батов в предусмотренные государством активы. При разрешении министра внутренних дел такой инвестор может получить до одного рая земли (1 600 квадратных метров) исключительно для проживания. Эта процедура применяется редко и не является обычным способом покупки курортной виллы.

Как проверить существующую структуру владения

Проверку лучше начать до официального запроса. Нужно установить, кто оплатил акции и недвижимость, сколько вложил каждый тайский акционер, кто принимал решения и чем компания занималась.

Проверка должна начинаться с документа на землю. Необходимо подтвердить владельца, границы участка, залоги, сервитуты, судебные ограничения и доступ к общественной дороге.

При корпоративной структуре важно установить реальных владельцев компании, источник капитала тайских акционеров и распределение голосов. Формальная доля в 49% не защищает инвестора, если документы показывают, что местное большинство существует только на бумаге.

Влияние на рынок вилл

Краткосрочный эффект будет противоположным обещаниям о стабилизации. Проверки увеличивают сроки согласования, расходы на юристов и требования к документам. Часть покупателей может выбрать кондоминиум вместо виллы либо перейти к проектам, где земля остаётся у крупного тайского застройщика и передаётся по зарегистрированной аренде.

Усиление проверок не обязательно приведёт к немедленному снижению стоимости вилл. Владельцы дорогих объектов часто не имеют крупной ипотеки и могут ждать подходящего покупателя.

Первым следствием становится уменьшение количества сделок и увеличение срока экспозиции. Опубликованные цены остаются прежними, а скидки предоставляются индивидуально и не отражаются в рекламе.

Что это значит для покупателя в Паттайе

Паттайя и провинция Чонбури попали в приоритетный список проверок. Операция 17 июля 2026 года затронула 495 компаний и 775 домов в шести проектах именно в этом регионе.

Для покупателя квартиры ситуация не изменилась. Кондоминиум можно оформить в иностранную квоту без создания компании. Проверяют только доступность квоты в конкретном здании и законность источника средств при сумме от 2 млн батов наличными.

При покупке виллы нужно отказаться от схемы с номинальными тайскими акционерами. Безопасный вариант - зарегистрированная аренда земли на 30 лет у застройщика или частного собственника. Дом при этом можно оформить в собственность отдельно от земли.

Проекты в Паттайе, где земля принадлежит крупному тайскому девелоперу и передаётся по зарегистрированному лизхолду, сейчас выглядят предпочтительнее вторичных вилл с корпоративной структурой неясного происхождения.

Если вы уже владеете виллой через компанию, закажите независимый аудит структуры. Юрист должен проверить источники капитала тайских акционеров, банковские выписки компании, протоколы собраний и фактическое распределение контроля. Наличие факторов риска не означает автоматически совершение правонарушения, но каждое дело власти расследуют индивидуально на основе доказательств и финансовых отчётов.

Покупателям вторичных вилл в Паттайе нужно проверить всю цепочку прав: документ на землю, регистрацию строения, условия зарегистрированного лизхолда или узуфрукта. Срок согласования сделки теперь увеличился на две-четыре недели из-за дополнительных запросов земельных офисов.

Практические рекомендации

Выбирайте кондоминиум для инвестиций и постоянного проживания. Это самый прозрачный вариант без юридических рисков.

Для виллы требуйте зарегистрированную аренду земли у проверенного застройщика. Срок 30 лет можно продлить ещё на 30 лет по соглашению сторон, хотя второе продление не гарантировано законом.

Откажитесь от предложений оформить виллу через компанию с тайскими акционерами, если вы не готовы доказать их реальное участие и источники капитала. Обещание "оформим 49/51" больше не защищает от проверки.

Закажите юридическую экспертизу до внесения депозита. Юрист должен проверить чанот, границы участка, обременения, доступ к дороге и историю сделок. Для существующей компании нужен аудит финансовых документов и корпоративной структуры.

Учитывайте увеличение сроков и расходов. Регистрация сделки с виллой теперь занимает на две-четыре недели больше. Расходы на юридическое сопровождение выросли на 30-50% из-за дополнительных проверок и подготовки документов для земельного офиса.