Два крупных застройщика запускают кондоминиумы с завершением в 2028-2029 годах
В Паттайе одновременно стартовали продажи в двух масштабных проектах - Zenith 2 от Strong Family Home и Grand Solaire Noble от SLR Development. Оба комплекса находятся на стадии активного строительства, стартовые цены начинаются от 3,3 млн бат, сдача запланирована на четвёртый квартал 2028 и 2029 года соответственно. Grand Solaire Noble предлагает 1750 юнитов, что делает его одним из крупнейших запусков года в регионе Восточного побережья.
Zenith 2: продолжение линейки от Strong Family Home с завершением в IV квартале 2029 года
Strong Family Home выводит на рынок вторую фазу проекта Zenith. Комплекс строится с расчётом на сдачу в четвёртом квартале 2029 года. Стартовые цены установлены от 3,9 млн бат. Застройщик позиционирует проект как продолжение успешной первой очереди, сохраняя архитектурную концепцию и уровень отделки.
Проект находится на стадии активного строительства - статус "Under Construction" подтверждён официальными источниками на июль 2026 года. Точная локация и количество юнитов в открытых данных не раскрываются, однако первая фаза Zenith располагалась в районе Восточной Паттайи, что предполагает аналогичное размещение второй очереди.
Для покупателей на этапе строительства действует стандартная схема оплаты: резервационный депозит 50 000-100 000 бат, первый взнос 10-30% в течение 30 дней после подписания договора, далее рассрочка до момента передачи ключей. Strong Family Home не входит в топ-10 крупнейших застройщиков Таиланда, но имеет завершённые проекты в Паттайе и Районге.
Grand Solaire Noble: 1750 юнитов от SLR Development с ценами от 3,3 млн бат
SLR Development запускает Grand Solaire Noble - комплекс на 1750 квартир с базовой ценой от 3,3 млн бат. Завершение строительства намечено на четвёртый квартал 2028 года. Объём предложения делает проект одним из самых масштабных запусков 2026 года в Паттайе: для сравнения, средний новый кондоминиум в городе насчитывает 200-400 юнитов.
SLR Development специализируется на среднебюджетных проектах для тайских покупателей и инвесторов. Линейка Grand Solaire включает несколько завершённых комплексов в Паттайе и Бангкоке. Noble в названии указывает на попытку позиционирования выше стандартной линейки, однако стартовая цена 3,3 млн бат остаётся в сегменте массового спроса.
Проект находится в стадии строительства с подтверждённым статусом на середину 2026 года. Все 1750 юнитов выставлены на продажу, что говорит о полном запуске маркетинговой кампании. Локация в открытых источниках не детализирована, однако предыдущие проекты SLR в Паттайе располагались вдоль Сукхумвит Роуд и в районе Джомтьена.
Условия покупки на этапе строительства: рассрочка, квоты и регистрация
Оба проекта продаются по стандартной схеме предварительных продаж. Покупатель вносит резервационный депозит, подписывает предварительный договор купли-продажи с застройщиком и выплачивает стоимость частями до момента регистрации права собственности в Лэнд Офисе. Окончательная передача происходит после получения разрешения на заселение от местных властей.
Для иностранных покупателей ключевым условием остаётся наличие свободной иностранной квоты в здании. По закону о кондоминиумах иностранцы могут владеть не более 49% от общей зарегистрированной площади всех юнитов в проекте. В крупных комплексах вроде Grand Solaire Noble квота обычно распределяется быстро, особенно на нижние этажи и студии.
При регистрации права собственности иностранный покупатель обязан предоставить банковский сертификат о переводе средств из-за границы в иностранной валюте - Foreign Exchange Transaction Form (FET) или аналог. Без этого документа Лэнд Офис не зарегистрирует сделку на имя иностранца. Перевод должен быть оформлен с назначением платежа "приобретение кондоминиума".
Налоги и сборы при покупке новостройки: кто платит в 2026 году
При покупке новой квартиры напрямую у застройщика распределение налогов и сборов регулируется законом о кондоминиумах. Покупатель оплачивает максимум половину регистрационного сбора - 1% от оценочной стоимости юнита. Все остальные обязательные платежи несёт застройщик.
Конкретно:
| Платёж | Ставка | Кто платит (новостройка) |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор (Transfer Fee) | 2% от оценочной стоимости | 1% покупатель, 1% застройщик |
| Налог на специфический бизнес (Specific Business Tax) | 3,3% | Застройщик |
| Гербовый сбор (Stamp Duty) | 0,5% | Застройщик (если SBT не применяется) |
| Удерживаемый налог (Withholding Tax) | 1% | Застройщик |
Налог на специфический бизнес применяется, если продавец владел недвижимостью менее пяти лет. Для застройщика, продающего новое здание, это условие выполняется всегда. Гербовый сбор взимается только если SBT не применяется - в случае новостроек это исключено.
На практике при покупке квартиры стоимостью 3,5 млн бат покупатель заплатит около 35 000 бат регистрационного сбора в день передачи. Застройщик заплатит остальные 35 000 бат сбора плюс 115 500 бат налога на специфический бизнес плюс 35 000 бат удерживаемого налога - всего 185 500 бат. Общая налоговая нагрузка составит 220 500 бат, из которых 84% ложится на продавца.
Ежегодные расходы: налог на землю и здания, коммунальные платежи, фонды
С 2020 года в Таиланде действует налог на землю и здания, заменивший прежний налог на дома и участки. Для жилой недвижимости ставка составляет 0,02-0,10% от оценочной стоимости в зависимости от диапазона. Иностранные владельцы кондоминиумов не имеют права на освобождение для основного жилья, которое доступно тайским гражданам, зарегистрированным по адресу квартиры.
Для типичного кондоминиума в Паттайе с оценочной стоимостью 5-15 млн бат годовой налог составит 1000-3000 бат. Уведомление приходит в феврале, оплата должна быть произведена до 30 апреля. Просрочка влечёт пени 10% до официального требования, 20% после, плюс 1% в месяц.
Помимо налога владелец оплачивает:
- Ежемесячный взнос в управляющую компанию (Common Area Maintenance) - 30-60 бат за м² в месяц.
- Взнос в фонд капитального ремонта (Sinking Fund) - разовый платёж при покупке, обычно 500-1000 бат за м².
- Коммунальные услуги - вода, электричество, интернет по счётчикам.
- Страхование здания (включено в CAM) и личное страхование имущества (опционально).
Для квартиры площадью 35 м² ежемесячный платёж управляющей компании составит 1050-2100 бат, годовой налог около 1000 бат, разовый взнос в фонд при покупке 17 500-35 000 бат. Итоговая годовая нагрузка без учёта коммунальных услуг - около 13 000-26 000 бат, или 1,1-2,2% от стоимости квартиры 3,5 млн бат.
Продление льготных ставок регистрационного сбора до июня 2027 года
Правительство Таиланда продлило программу снижения регистрационных сборов ещё на один год. Постановление Кабинета министров от 30 июня 2026 года, опубликованное в Government Gazette 1 июля 2026 года, устанавливает пониженные ставки до 30 июня 2027 года.
Льготные условия действуют для покупки и ипотечной регистрации следующих типов недвижимости: отдельно стоящие дома, двухквартирные дома, таунхаусы, коммерческие здания, земельные участки, передаваемые вместе с такими зданиями, и кондоминиумы. Обязательные условия: цена покупки, официальная оценочная стоимость и сумма ипотеки не должны превышать 7 млн бат, покупатель должен быть гражданином Таиланда.
Ставки:
| Операция | Стандартная ставка | Льготная ставка (до 30.06.2027) |
|---|---|---|
| Регистрация продажи | 2% от оценочной стоимости | 0,01% от оценочной стоимости |
| Регистрация ипотеки | 1% от суммы кредита | 0,01% от суммы кредита |
Льготная ставка на ипотеку применяется только если ипотека регистрируется одновременно с продажей. Для иностранных покупателей программа недоступна - требование тайского гражданства исключает нерезидентов. Zenith 2 и Grand Solaire Noble не попадают под эту льготу для иностранцев, поскольку стартовые цены (3,3 и 3,9 млн бат) находятся в пределах лимита, но покупатель должен быть тайцем.
Что это значит для покупателя в Паттайе
Запуск двух крупных проектов с завершением через 2-3 года сигнализирует о сохранении активности застройщиков в среднебюджетном сегменте. Для иностранного инвестора ключевое отличие от покупки готового жилья - необходимость ждать до 2028-2029 года и риск задержки сдачи. Strong Family Home и SLR Development не входят в первый эшелон застройщиков Таиланда, поэтому рекомендуется проверить историю завершённых проектов и финансовую устойчивость компании перед внесением депозита.
Цены от 3,3 млн бат конкурентны для новостроек в 2026 году, однако в том же диапазоне доступны готовые квартиры от крупных девелоперов с немедленным заселением и уже сформированной инфраструктурой. Преимущество покупки на этапе строительства - рассрочка без процентов и возможность выбора этажа и планировки. Недостаток - замороженные средства на 2-3 года и отсутствие арендного дохода до момента сдачи.
Иностранная квота в проекте на 1750 юнитов теоретически составляет до 857 квартир, однако распределение квоты по этажам и типам юнитов контролируется застройщиком. В крупных комплексах квота на студии и однокомнатные квартиры на нижних этажах исчерпывается быстрее. Рекомендуется запросить у застройщика письменное подтверждение доступной иностранной квоты на конкретный юнит до внесения депозита - устные заверения менеджеров по продажам не имеют юридической силы в Лэнд Офисе.
Для покупателей, планирующих сдавать квартиру в аренду после завершения, важно учесть, что доходность в новых комплексах в первые 1-2 года после сдачи обычно ниже рыночной из-за одновременного выхода большого числа юнитов на рынок аренды. В проекте на 1750 квартир конкуренция за арендаторов будет высокой, особенно если значительная доля владельцев выберет стратегию краткосрочной аренды.
